"Vor allem in Ballungsgebieten ist Bauland oft knapp und teuer", erklärt Erich Hildenbrandt vom Verband Deutscher Makler in Stuttgart. Dort wurden, so Hildenbrandt, voriges Jahr gerade zehn Grundstücke an private Bauherren verkauft. Es gibt jedoch auch Regionen, in denen die Lage entspannter ist.
Anschluss an die Versorgung
"Ein Grundstück sollte man auf keinen Fall überstürzt kaufen, auch wenn es "Liebe auf den ersten Blick" ist", warnt der Architekt und Autor Holger Reiners aus Hamburg. Wer sich vor dem Kauf nicht ausreichend schlau macht, riskiert zusätzliche Kosten. Zum Beispiel sollte der Käufer wissen, ob das Grundstück mit Straßen, Zu- und Abwasser, Strom, Gas oder Fernwärme erschlossen ist, so Reiners. Geklärt werden sollte ebenfalls, ob die Behörden Baumaßnahmen planen, die für die Anwohner kostenpflichtig sind.
Such-Hilfen
Für die Suche nach einem Grundstück lässt sich auch ein Makler einschalten. Der weiß Hildenbrandt zufolge, was auf einem Grundstück gebaut werden darf und kann den Marktpreis realistisch einschätzen.
"Makler nehmen für ihre Leistungen beim Zustandekommen eines Vertrages jedoch eine Provision", sagt Karl-Heinz Glandorf von der Bausparkasse Schwäbisch Hall in Schwäbisch Hall. Wer sich diese Provision sparen will, könne Zeitungsanzeigen studieren oder eigene Annoncen aufgeben. Wer auf den Makler verzichten möchte, für den empfiehlt sich außerdem eine Nachfrage bei den Stadt- oder Gemeindebauämtern. Diese Behörden können in der Regel frühzeitig über Bauvorhaben und den anstehenden Verkauf von Baugrundstücken durch die Gemeinde Auskunft geben.
Eine billigere Alternative
Eine Alternative zum Kauf eines Grundstück ist der so genannte Erbbau-Vertrag: In der Regel über einen Zeitraum von 99 Jahren darf der Erbbau-Berechtigte das Grundstück wie sein Eigentum benutzen. Dafür muss an den Grundstückseigentümer regelmäßig ein festgelegter Betrag gezahlt werden. Das Erbbauzins oder Erbpacht genannte Entgelt beträgt meist zwei bis fünf Prozent des Grundstückswertes im Jahr. Der Bauherr habe durch die Erbpacht den Vorteil, dass er das Baugrundstück nicht finanzieren müsse, so Axel Guthmann von der Landesbausparkasse in Berlin.
Ein Erbbau-Vertrag kann sich laut Karl-Heinz Glandorf in Hochzinsphasen lohnen, wenn die Pacht niedriger als die vergleichbaren Finanzierungskosten bei einem Erwerb des Grundstücks ist. "Gegen die Erbpacht spricht für einige, dass sie aus psychologischen Gründen tatsächlich Eigentümer des Grundstücks sein wollen", sagt Guthmann.
Grundstück teilen
Eine ähnliche psychologische Hemmschwelle gebe es auch bei solchen Doppel- oder Reihenhäusern, deren Grundstücke nicht real geteilt werden können. Statt Einzeleigentum hätten in diesem Fällen die Besitzer der Reihen- und Doppelhäuser, wie bei Wohnungseigentum, nur das Recht auf Sondernutzung an einem Teil des gemeinsamen Grundstücks, so Guthmann.
Boden prüfen
Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte auch ein Blick auf den Untergrund riskiert werden: "Die Beschaffenheit des Bodens ist ein wichtiger Beurteilungsfaktor", sagt Architekt Reiners. Informationen erhalte man zum Beispiel bei der zuständigen Baubehörde. Dort kenne man meist durch frühere Bautätigkeiten die Besonderheiten in der Gegend. Bei lehmigen Böden etwa sei der Aushub der Baugrube sehr aufwendig und damit teurer.
"Ein mögliches Risiko im Boden können Altlasten von Mülldeponien, Tankstellen oder Fabriken sein", sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Deshalb sei es ratsam, bei der zuständigen Behörde Auskunft über die frühere Nutzung des Grundstücks einzuholen.
Grundbuch einsehen
Außerdem sollte das Grundbuch auf so genannte Baulasten hin überprüft werden. Als Baulasten werden die Rechte Dritter am Grundstück bezeichnet. Dazu können zum Beispiel Wegerechte der Nachbarn gehören. Und manchmal dürfen Stromversorger Leitungen über das Grundstück führen. "Gerade unter Berücksichtigung möglicher Risiken durch Elektrosmog ist ein solches Recht eine große Belastung", sagt Schmid-Burgk.
Bebauungsplan beachten
"Unabhängig von bautechnischen Fallstricken muss man das Grundstück selbst kritisch betrachten", rät Reiners. Dabei muss unter anderem überprüft werden, ob laut Bebauungsplan vielleicht nur Geschoss errichtet werden darf. Für die Bebauung sind zudem örtliche Begebenheiten wie geschützte Bäume oder Süd-West-Orientierung interessant.
Nebenkosten kalkulieren
Zum Kauf eines Grundstücks gehört auch eine solide Kalkulation: "Für Notar und Gerichtsgebühren sind beim Grundstückskaufvertrag rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einzuplanen", gibt Schmid-Burgk zu bedenken. Die Grunderwerbsteuer betrage 3,5 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich können noch Makler-Courtage, Vermessungskosten, Erschließungskosten oder Kanalanschlussbeiträge anfallen. Ein Grundstück kostet also deutlich mehr als den reinen Kaufpreis.
(sueddeutsche.de/ dpa)