Die Perspektive, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen, ist für viele verlockend. Doch darüber sollte der kritische Blick nicht verloren gehen, welcher Preis für den Traum gezahlt werden muss.
"Viele angehende Immobilienbesitzer unterschätzen die Gesamtkosten, weil eine Reihe versteckter Nebenkosten zu spät wahrgenommen werden", sagt Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Landesverbands Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer. "Ausgaben für Grundbucheinträge, Notare und Makler spielen eine erhebliche Rolle, auch wenn sich die dafür benötigten Summen im Vergleich zum Gesamtbudget oft nur im Promille- oder Prozentbereich bewegen."
Grunderwerbssteuer schnell bezahlen!
Unter die Nebenkosten beim Hausbau und Immobilienkauf fallen etwa die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Diese sind in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und richten sich nach dem Wert der Immobilie.
"Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beispielsweise addieren sie sich auf rund 1200 Euro, inklusive Mehrwertsteuer", rechnet Thomas Penningh, der Vorsitzende des Verbands Privater Bauherren (VPB) vor.
Ist der Vertrag beim Notar abgeschlossen, bekommt der Hauskäufer Post vom Finanzamt: Die Grunderwerbssteuer wird fällig. Sie liegt zurzeit bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises, im Falle des Beispielhauses also bei 10.500 Euro.
"Diese Schuld muss umgehend bezahlt werden", betont Penningh, "denn erst wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt benötigt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können."
Die unterschätzten Nebenkosten
Auch diese Eintragung kostet Gebühren: Gut 500 Euro werden dafür in diesem Fall in Rechnung gestellt. "Allein für Kauf und Eintragung eines solchen Objektes fallen also gleich zu Beginn knapp 14.000 Euro Nebenkosten an", sagt Penningh.
"Wer die Nebenkosten nicht von Anfang an einrechnet, hat nach Bezug des Eigenheims oft kein Geld mehr für den Fußbodenbelag oder die Einbauküche", warnt Kirchhoff. Auch die Betriebsausgaben stiegen häufig in unerwartete Höhen. Beispiel Heizkosten: "Meist vergrößert sich die Wohnfläche, wenn man ins Eigenheim umzieht. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob ich eine 70 Quadratmeter große Wohnung im Winter warm halte oder ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche."
Auf der nächsten Seite erfahren Sie, mit welchen Steuern und regelmäßigen Abgaben zu rechnen ist und was es bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger zu beachten gilt. Außerdem: ein Link zum kostenlosen Download von Ratgeber-Broschüren.
Post vom Finanzamt
Genaues Hinsehen empfiehlt sich auch, weil viele Bauträger und Generalunternehmen Anschlüsse, Erdarbeiten, Außenanlagen und Ähnliches als "Nebenkosten" auflisten, obwohl es sich genau genommen um Herstellungskosten handelt - und die müssten eigentlich im Festpreis inbegriffen sein.
Relativ teuer fallen unerwartete Verzögerungen beim Bau aus. Wird beispielsweise das Haus nicht rechtzeitig fertig, weil der Bauträger in Insolvenz gegangen ist, muss der Bauherr länger in der Mietwohnung bleiben. Das kostet zusätzlich Geld. Außerdem kann er das von der Bank gewährte Darlehen nicht fristgerecht abrufen, und die Bank berechnet dafür Bereitstellungsgebühren.
Monatliche Kosten überschaubar halten
Kaum hat der neue Eigentümer sein Haus übernommen, flattern ihm erste Abgabenbescheide ins Haus: Unter anderem die Grundsteuer, nicht zu verwechseln mit der oben erwähnten Grunderwerbssteuer.
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Abgabe, die Städte und Gemeinden von jedem Hauseigentümer erheben. Mit dieser kommunalen Steuer werden in der Regel auch Wasser und Abwassergeld eingezogen, ebenso Niederschlagsgebühren für versiegelte Flächen. Hinzu kommen Grundgebühren für Gas, Strom, Müll.
Alles in allem entsteht durch den reinen Unterhalt eines Hauses eine beträchtliche Summe, die neben Zins und Tilgung des Darlehens aufläuft. "Für ein normales Reihenhaus", überschlägt Penningh, "ergeben sich allein an unausweichlichen Grundsteuern und Gebühren gut 1700 Euro im Jahr." Hinzu kommen die individuellen Strom- und Heizkosten, Müll- und Kehrgebühren für den staatlich vorgeschriebenen Schornsteinfegerbesuch.
Alltägliche Fixkosten wie Telefon- oder Kabelanschluss sind dabei noch nicht eingerechnet. Die monatlichen Kosten für die Immobilienfinanzierung, rät der VPB, sollten 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Dann bleibt Spielraum für unerwartete Ausgaben - und die Wahrung des bisherigen Lebensstandards.