Es ist seit gut sechs Jahren das gleiche Spiel: Immer mehr Investoren kaufen für immer mehr Geld Bürogebäude, Shopping-Center, Hotels, Unternehmensimmobilien oder Logistikhallen. Vor allem in den Metropolen boomen die Märkte. Die Folge: Auch die Preise steigen und steigen. Für Anleger wird die Lage daher zunehmend schwieriger. Sie müssen sich fragen, welche Investments jetzt noch sinnvoll sind. Die Chancen und Risiken von Anlagen in Gewerbeimmobilien zeigt ein Papier des Investment-Managers LaSalle, das der Süddeutschen Zeitung vorliegt.
Ein Absturz ist nach Einschätzung der Investment-Manager auch 2016 kein wahrscheinliches Szenario. Ob moderates Wirtschaftswachstum in den meisten europäischen Ländern, niedrige Renditen, viel Geld: Diese makroökonomischen Verhältnisse werden sich laut der Einschätzung der Experten nicht plötzlich drastisch umkehren. Vor allem die extrem niedrigen Zinsen heizen die Nachfrage an: Finanzierungen sind billig, und andere Anlagen wie Bundesanleihen unattraktiv. "2016 wird Kapital wahrscheinlich weiterhin in Rekordgeschwindigkeit in Immobilien fließen", heißt es in dem Bericht. Die "massiven geldpolitischen Anreizmaßnahmen seit der globalen Finanzkrise" hätten noch nie da gewesene Bedingungen geschaffen.
Zwar ist die Nachfrage nach gewerblich genutzten Immobilien vor allem in den Metropolen enorm. Das Angebot wächst jedoch vielerorts kaum mit. Dies liegt laut LaSalle auch an der "zurückhaltenden Kreditvergabe für Bauvorhaben". In vielen Städten kommt hinzu, dass die Politik vor allem den Wohnungsbau forciert.
Hohe Nachfrage, kleines Angebot - dies führt zwangsläufig zu hohen Preisen. Investoren, die in diesem Jahr Immobilien kaufen wollen, müssen daher mit noch niedrigeren Renditen rechnen. "Ein hohes Maß an Liquidität hat die Preise auf ein Niveau getrieben, wo Investoren mit frischem Kapital im historischen Vergleich niedrige Erträge akzeptieren müssen", schreiben die Investment-Manager. Allerdings: Die Gewinnmöglichkeiten bei anderen Anlagen sind oft noch deutlich schmäler. "Rekordniedrige Renditen auf dem Anleihemarkt machen Immobilien relativ attraktiv", heißt es in dem Report. Solange die Zinsen so niedrig bleiben, wird wohl weiterhin viel Geld in Immobilien fließen. Positiv für Anleger: Laut LaSalle werden in vielen Märkten die Mieten für Gewerbeimmobilien stärker steigen. Damit steigt der laufende Ertrag der Investments.
Auf der Suche nach höheren Renditen gehen viele Anleger mehr Risiken ein
Für Anleger bergen die heiß gelaufenen Märkte dennoch einige Risiken. Dazu gehört laut LaSalle erstens, dass Investoren einen zu hohen Preis bezahlen. Die Autoren des Reports warnen davor, sich von dem "allgemeinen Marktüberschwang" mitreißen zu lassen. Außerdem gehen immer mehr Investoren mehr Risiken ein. Sie kaufen zum Beispiel Hotels in schlechteren Lagen oder Büros, die nur teilweise vermietet sind. So lässt sich zwar theoretisch eine höhere Rendite erzielen - aber auch die Risiken sind höher.
Die Suche nach höheren Erträgen sorgt auch für regionale Verschiebungen. Für Europa rechnen die Experten beispielsweise damit, dass Polen und die Tschechische Republik wegen ihrer stabilen Daten und vergleichsweise niedrigeren Preise wieder gefragter sein werden. "2016 rechnen wir damit, dass ein Teil des Immobilien-Kapitals von den teureren westeuropäischen Märkten in diese beiden Wachstumsmärkte hineinrotiert", heißt es in dem Report. Zu den Verlierern gehören demnach Länder, die stark vom Rohstoffexport abhängig sind, also etwa Russland oder Brasilien.
Wie lange dieses "in der Geschichte der modernen Finanzwelt einmalige Investitions-Umfeld" noch andauern wird, ist in der Branche derzeit eine viel diskutierte Frage. Um auf eine Zinswende vorbereitet zu sein, sollten Anleger laut LaSalle darauf achten, das Fremdkapital zu reduzieren. Möglich sei aber auch ein Szenario mit noch lange andauernden Niedrigzinsen. "Die Kapitalmärkte sind bekanntermaßen schwer vorhersehbar."