Genossenschaften Mieten, wohnen, arbeiten

Das Modell der Genossenschaft funktioniert auch bei Gewerbeflächen. Kleine Unternehmen tun sich zusammen, um die Kosten zu senken. Oft wird mehr draus als eine Zweckgemeinschaft.

Von Lars Klaaßen

Exorbitante Mieten in Ballungsräumen sind ein großes Thema - auch bei Gewerbetreibenden, die Büroräume suchen. In Berlin beispielsweise gibt es eine starke Nachfrage aus dem Kreativbereich und der Start-up-Branche nach bezahlbaren Flächen. Wem das normale Büroangebot zu teuer ist, kann bei Genossenschaften eine Alternative finden.

Für Gewerbemieter bietet das Modell einige Vorteile. Eine Genossenschaft stellt ihren Mitgliedern sichere, bezahlbare Wohn- und Arbeitsräume zur Verfügung. Die "Mieter", also die Mitglieder, zahlen für ihre Räume lediglich, was für den Betrieb vonnöten ist. Denn bei Genossenschaften schöpft niemand Gewinn ab, Überschüsse fließen zurück in die Gemeinschaft.

Die Genossen mussten für Kauf und Sanierung des Gebäudes einen Kredit aufnehmen

Ein Beispiel in Berlin ist die eingetragene Genossenschaft (eG) rs20, die Wohnen und Arbeiten verbindet. Der Altbau mit zwei Höfen beherbergt auf etwa einem Viertel seiner Fläche von 8500 Quadratmetern Wohnungen. Drei Viertel sind Gewerberäume. Die Grundprinzipien lauten in beiden Bereichen wie in jeder eG: Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Wie andere Genossenschaften hat auch die rs20 bei der Gründung im Jahr 2000 beträchtliche Hürden genommen. In der Rungestraße musste zwar kein Neubau finanziert, aber die Immobilie von den früheren Eigentümern gekauft werden. "Und dann stand eine umfangreiche Sanierung des maroden Altbaukomplexes an", sagt rs20-Vorstand Holger Tacke. Die Gewerbebereiche des kaiserzeitlichen Baus sind bis zum Mauerfall als zentrales Bücherlager für die staatlichen Organe der DDR genutzt worden. So ist das Haus zum einen, wie üblich, aus der kommunalen Wohnungsverwaltung der DDR in die neu gegründete Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) übergegangen - teilweise aber auch in Bundesbesitz. Die WBM hatte die Gewerberäume im Laufe der 1990er-Jahre an Künstler und andere Kreative vergeben. Damit diese im Zuge einer Sanierung ihre günstige Bleibe nicht verlieren, wurde die rs20 eG gegründet.

Das hieß aber: Wohn- wie Gewerbemieter mussten als Genossen für Kauf und Sanierung einen Kredit aufnehmen. "Vor rund 20 Jahren waren die Rahmenbedingungen teilweise zum Glück recht günstig", sagt Tacke. "Die Genossenschaft konnte eine Reihe von Förderprogrammen in Anspruch nehmen, die das Ganze finanzierbar machten." Damit die eG überhaupt einen Bankenkredit bekam, hat die WBM für die rs20 gebürgt. Die Gründung ist seinerzeit auch vom Berliner Senat unterstützt worden, der 20 Ateliers im Haus an regelmäßig wechselnde Künstler vergibt. Unter anderem sind in den Gewerberäumen eine Theaterschule untergebracht und eine Privatschule, die sich auf die Ausbildung in der Spieleentwicklung und Computerspielbranche spezialisiert hat. Hinzu kommen viele kleinere Akteure aus den Bereichen Medien, Kultur und Kunst.

"Das Potenzial für Gewerbebetriebe, sich im Rahmen von Genossenschaften zu entwickeln, ist sehr groß", betont Andreas Wieg, Sprecher des Deutschen Genossenschafts- und Raiffeisenverbands (DGRV). So könnten Selbständige oder mittelständische Unternehmen Größenvorteile nutzen: "Sie sparen Kosten und bündeln ihr Know-how", sagt Wieg. "Die genossenschaftliche Kooperation ist auch sehr gut geeignet, sich gemeinsam kostengünstige Gewerberäume zu verschaffen. Meist bleibt es aber nicht dabei, es werden oft auch andere administrative Tätigkeiten oder Ressourcen zusammengelegt."

Wenn sich Selbständige oder Unternehmen zusammentun, um sich Arbeitsräume zu teilen, sind die Modelle sehr unterschiedlich. Die Bremer Höhe eG etwa hat in Berlin und Brandenburg etwa 700 Wohnungen in ihrem Bestand. Dazu kommen Gewerbeeinheiten. Die stellen jedoch, anders als in der rs20, nur einen kleinen Anteil der Fläche dar. "In erster Linie nutzen Genossen, die bei uns wohnen, die Möglichkeit, sich einen Gewerberaum anzumieten", erläutert eG-Vorstand Ulf Heitmann. Neben einer Praxis für Psychotherapie, einer Kinder- und Bildungseinrichtung und Start-ups sind das auch hier Selbständige aus Kunst und Kultur.

Für die Ärzte ist die Kooperation wichtig, um zu sparen und sich fachlich auszutauschen

Acht niedergelassene Ärzte aus unterschiedlichen Bereichen haben 2011 die Medizinische Kooperation Görlitz eG ins Leben gerufen. Ihr wichtigstes Projekt ist das gemeinsame Haus im Westen der Stadt. Das Gebäude wurde im September 2012 bezogen, seither arbeiten neben den Mitgliedsärzten auch eine Apotheke, ein Sanitätshaus und eine Physiotherapie unter einem Dach. "Für uns ist die Kooperation mit Berufskollegen wichtig, um Ressourcen zu sparen und uns fachlich auszutauschen", sagt eG-Vorstand André Maywald. Die Genossenschaft ist weder Eigentümer noch Vermieter des Objekts. Die finanzielle Hürde, eine Immobilie bauen oder kaufen zu müssen, wurde damit umgangen. Jede Arztpraxis hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Eigentümer. Die eG selbst hat auch Bereiche angemietet, unter anderem einen Konferenzraum, den alle Beteiligten nutzen können. Dass Gebäudebewirtschaftung, EDV und betriebswirtschaftliche Belange von allen Mitgliedern gemeinsam getragen werden, senkt die Kosten für jeden Einzelnen.

Ähnlich agiert die TowerByte eG in Jena. Dort haben sich 21 Unternehmen mit insgesamt 300 Mitarbeitern aus dem Bereich E-Business zusammengetan. "Wir wollen auf diesem Weg unsere Kompetenzen bündeln", sagt Conrad Wrobel, Mitglied des Aufsichtsrates. Die Genossenschaft gründete sich 2003 mit Sitz im Jen-Tower und hat mittlerweile noch einen zweiten Standort. Dort hat sie Flächen angemietet, parallel dazu die Mitgliedsunternehmen. Darüber hinaus stellt die Genossenschaft Freiberuflern, Kreativen und jungen Unternehmen je nach Bedarf Einzelarbeitsplätze zur Miete zur Verfügung. Die Mindestmietdauer beträgt einen Monat und kann jederzeit flexibel verlängert werden. "Dadurch können auch kurzfristige Projekte realisiert werden, ohne lange Mietverhältnisse eingehen zu müssen", sagt Wrobel. "Die Coworking-Gemeinschaften profitieren dabei von der vorhandenen Gebäude-Infrastruktur sowie den langjährigen Erfahrungen der einzelnen Unternehmen der TowerByte eG im E-Business."

Einen ganz anderen Weg geht die Coop eG, 1899 als Konsumgenossenschaft ins Leben gerufen: Ihren mehr als 80 000 Mitgliedern bietet sie mit regionalen und überregionalen Partnern Einkaufsvorteile und Rabatte in Sky- und Plaza-Märkten. Durch die Ausgliederung des operativen Handelsgeschäftes in die gemeinsam mit der Rewe-Gruppe gehaltenen Supermärkte Nord KG hat die Coop eG sich zunächst entschuldet. "Künftig erhalten die Mitglieder zudem Dividende aus unserem neuen operativen Geschäft, das sind Beteiligungen und insbesondere das Immobilienportfolio in der Region", sagt Vorstand Norman Boje. "Über 40 Immobilien vermieten wir unter anderem an die Supermärkte Nord KG, hinzu kommen neben Gewerbeeinheiten künftig auch Wohnhäuser." Dabei tritt Coop jedoch nicht als Genossenschaft auf - sondern als klassischer Vermieter.

Der Autor ist Mitglied der rs20 eG.