Ja, es ist schon recht behaglich, dieses Viertel, das die Makler gerne als "bestes Bogenhausen" verkaufen. Ganz besonders behaglich ist das Leben in der Maria-Theresia-Straße, die eine ideale Traumhauskulisse für jeden Werbefilm abgeben würde. Vögel zwitschern in den uralten Rotbuchen, auf der Seite zum Hochufer parken aufpolierte bayerische Limousinen, die zu Herren in Nadelstreifenanzügen gehören, welche hier ihre villenartigen Firmensitze haben.
Villa in Münchner Bestlage - ihr Preis: 12,5 Millionen Euro.
(Foto: Foto: Wangenheim)Gelegentlich führt eine weißhaarige Anwohnerin ihren Schoßhund aus, und eine jener alterslosen Damen aus dem Kreis der gehobenen Bogenhausener Gesellschaft absolviert ihre Joggingrunde. Obwohl die Innenstadt nicht weit weg ist, hat man das Gefühl, am Isarhochufer den Münchner Niederungen ganz entrückt zu sein.
Es gibt Menschen, die in der angenehmen Lage sind, den Preis für die Maria-Theresia-Straße zu zahlen. Für sie ist Rolf Rossius der richtige Ansprechpartner. "Also, teurer und feiner geht's wirklich nicht mehr", sagt der Immobilienhändler beim Rundgang durch das Palais Maria-Theresia.
Ein "karmelitergelbes' Gebäude im französischen Stil", mit großzügigen Balkonen, Concierge-Bereich, einer dekorativen Kuppel - die Zuckerbäckerversion einer neuaristokratischen Wohnkultur. Zehn Einheiten haben die Bauherren für ihre Klientel geschaffen - und nun führt Rossius durch die Dachgeschosswohnung, die einige Dimensionen sprengt. 277 Quadratmeter Wohnfläche, 150 Quadratmeter Terrasse, hohe Räume, zwei Tiefgaragenplätze und andere Annehmlichkeiten, die der Kunde für 4,25 Millionen Euro Kaufpreis erwarten darf. Von der Terrasse aus blickt man in gepflegte Gärten. Von 13 Wohnungen sind zwölf verkauft, vorwiegend an internationale Geschäftsleute.
Rossius kennt sich aus mit Luxusimmobilien, nicht nur, weil er seit mehr als vier Jahrzehnten im Geschäft ist. Er ist auch Autor eines gewichtigen Standardwerks für die besseren Kreise: "Top Wohnen in München" heißt sein Buch, das die "250 exklusivsten Adressen, Plätze, Straße und Alleen" versammelt. "Früher wollten ja alle raus aufs Land, doch die Zeiten sind vorbei", sagt Rossius. "Viele Villenbesitzer zieht es in die Stadt, wenn die Kinder aus dem Haus sind - dort gibt es die passenden Kliniken, man muss keinen Gärtner beschäftigen, und zur Staatsoper ist es auch nicht weit."
Palais und ein Park dazu
Noch näher zu den Bühnen der Stadt haben es die Bewohner im Alten Hof, neben den gerade entstehenden Lenbachgärten eines der teuersten Immobilienprojekte Münchens. Die ursprüngliche Residenz der Wittelsbacher, die lange ein buchstäbliches Schattendasein fristete, wird seit April 2004 aufwendig umgestaltet. 46 von 47 Wohnungen im östlich gelegenen Brunnenstock entlang der Sparkassenstraße werden in diesen Wochen an die Eigentümer übergeben; die Quadratmeterpreise liegen zwischen 5000 und 10.000 Euro.
Innen: Der Eingangsbereich der 12,5 Millionen Euro teuren Villa in Bogenhausen.
(Foto: Foto: Wangenheim)"Im Alten Hof zählt vor allem die Adresse", sagt Thomas Empt, Pressesprecher der Bayerischen Bau und Immobiliengruppe, die zu Schörghuber gehört. Während die Handwerker den Appartements den letzten Schliff geben, führt Empt durch die lichtdurchfluteten Räume im fünften Stock - hier befindet sich das letzte Objekt, das auf einen Käufer wartet. Eine 176 Quadratmeter große Dachgeschosswohnung mit Sonnenterrasse und einer Aussicht auf die Türme der Stadt. Zum Feinkosthaus Dallmayr sind es wenige Schritte, Tiefgaragenplätze für die mobilen Zweitwohnungsbesitzer sind vorhanden. Wer hier wohnt? Empt nennt keine Namen, "aber wir haben viel internationales Publikum".
Immer mehr Kunden, versichern Makler, suchen keine Immobilie fürs Leben mehr, sondern einen bequemen Stadtsitz. Während in früheren Jahrhunderten die adligen Herrschaften im Sommer in ihre ländlichen Villen flüchteten, sehnen sich die Kapitalisten der Gegenwart nach Urbanität. Es gilt als zeitlos schick, in der Tiepolostraße in Nymphenburg, am Shakespeareplatz in Bogenhausen - oder in einem luxussanierten Anwesen im Zentrum zu residieren.
Inzwischen arbeiten sich die Projektentwickler sogar in Viertel vor, die bisher als wenig repräsentativ galten. Die Feilitzschhöfe sind das herausragende Beispiel dafür: Mitten in Altschwabing ist am Wedekindplatz ein Wohnblock für Bestverdienende entstanden, nebenan ist das Filmunternehmen Constantin AG eingezogen.
Nun erhoffen sich die Stadtpolitiker eine Aufwertung des Viertels, das einst als Heimat der Literaten bekannt war, seit den neunziger Jahren jedoch als Pilspub-Wüste einen leicht verwahrlosten Eindruck machte. Peter Wasner, Geschäftsführer der Eiwobau München, ist stolz auf das Bauwerk des Berliner Architektenbüros Léon Wohlhage Wernik.
Von außen fällt der elegante Block wegen seiner asymmetrischen Fenster auf, der Riegel ist bis zum zweiten Stock mit teuren Travertinsteinen verziert. "Die haben wir aus dem Iran und aus Peru importiert", sagt Wasner.
"Ein Liebhaberprojekt" seien die Feilitzschhöfe, "fürs schnelle Geldmachen eher ungeeignet". Gerade steht ein Kran vor der hässlichen McDonald-Filiale, um die Bepflanzung für die Dachterrassen in die Höhe zu wuchten. Die Neuschwabinger sind anspruchsvoll; einige lassen ihren Innenarchitekten mal so richtig freien Lauf. 1,395 Millionen Euro kostet eine Vierzimmer-Penthouse-Wohnung im dritten Stock, bei 195 Quadratmeter kein Sonderangebot. Wasner gibt zu, dass die Preise einige Münchner Interessenten abgeschreckt hätten. "Aber wir haben italienische Käufer, die von den Feilitzschhöfen begeistert sind - in Mailand kostet so eine Wohnung das Doppelte."
Auch Detlev Freiherr von Wangenheim beobachtet seit einigen Jahren einen Trend zurück ins Zentrum. Der Exodus aus den früher so beliebten Vororten wie Grünwald oder Gräfelfing habe begonnen, und mit den Jahren rächten sich auch Bausünden in städtischen Vierteln, die wie der Herzogpark einst als modern galten. "Da müsste sich noch mancher Architekt schämen - wegsprengen wäre die beste Option", sagt Wangenheim.
Von seinem Büro in der Grosjeanstraße in Bogenhausen aus hat es der Immobilienhändler nicht weit zu einigen seiner Topobjekte. "Die Nachfrage in diesem Bereich ist in München immer größer als das Angebot", sagt Wangenheim. Immer wieder sei er auch selbst etwas erstaunt darüber, dass die geforderten Preise bezahlt werden, solange die Lage stimmt. Großzügige Dachwohnungen in der Maximilianstraße könne er jederzeit verkaufen.
Auffallend sei, dass sich die Klientel deutlich verjüngt habe, "das liegt an der Generation der Erben, die gerne gut lebt". Es seien gerade die sehr teuren und die billigen Wohnungen, die sich in München verkaufen lassen, während das "mittlere Segment oft wie Blei liegt".
Derzeit ist Wangenheim mit dem Verkauf einer 12,5-Millionen-Euro-Villa in Altbogenhausen betraut, ein klassizistisches Palais mit Luxusausstattung, wie es nur selten auf den Markt kommt. Interessenten sind vorhanden. Allein die Objektbeschreibung klingt nach einem modernen Märchen: Der 1500 Quadratmeter große Park wurde kürzlich "höchst aufwendig gestaltet", die Eingangshalle ist mit Marmor ausgestattet, das Esszimmer holzgetäfelt, "zauberhafte Erker", ein offener Kamin, eine Galerie im ersten Stock, ein "herrschaftlicher Schlafbereich" und separate Gästewohnungen sind im Preis inbegriffen.
Für die künftigen Bewohner gibt es selbstverständlich einen Fitnessraum und eine 70 Quadratmeter große Saunalandschaft mit Ruhezone und Dampfbad. In diesem Fall, so Wangenheim, stimme die Relation von Qualität und Preis. Wenn man sich denn München in Bestlage leisten kann.