Finanzierung: Teurer Ausstieg

Wer einen Kredit vorzeitig tilgen will, muss eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. In einigen Fällen verlangen die Banken jedoch mehr als erlaubt. Die Bundesregierung will daher die Regeln verbessern.

Immobilienkäufer freuen sich über die niedrigen Zinsen. Wer aber einen Kredit vorzeitig abbezahlen will, etwa weil das Haus oder die Wohnung verkauft wird, ist oft erstaunt über die hohen Summen, die Banken derzeit als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Aus einer Immobilienfinanzierung auszusteigen, sei derzeit "so teuer wie nie", berichtet Stiftung Warentest in der November-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest. Die Finanzinstitute verlangten für die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits bis zu 20 Prozent der Restschuld.

Dazu gibt es folgendes Beispiel: Ein Kreditnehmer hat ein Darlehen über 200 000 Euro aufgenommen, zum marktüblichen Zinssatz mit zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Tilgung, ohne Sondertilgungsrechte. Er bezahlt den Kredit schon nach fünf Jahren zurück, die abzulösende Restschuld liegt bei 177 000 Euro. Im August 2008 verlangten Banken für die vorzeitige Rückzahlung etwa 2000 Euro an Entschädigung. Im August 2016 waren es etwa 34 000 Euro.

Viele Banken kassierten mehr, als ihnen bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Immobilienkredits zustehe. So berücksichtigten sie häufig Sondertilgungsrechte oder Erhöhungen des Tilgungssatzes nicht. Was sie aber müssen, nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.1.2016 (Az. XI ZR 388/14); das heißt, die Bank muss so kalkulieren, als ob der Kunde die Sondertilgung bis zum Ende der Zinsbindung voll geleistet hätte. Wie wichtig das Thema Sondertilgung ist, zeigt ein anderes Beispiel der Verbraucherorganisation: Ein Kreditnehmer hat im August 2015 eine Restschuld von 150 000 Euro bezahlt, fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Der Zinssatz betrug 3,5 Prozent, die Monatsrate 800 Euro. Ohne Sondertilgungsrecht durfte die Bank 21 500 Euro fordern, mit einem jährlichen Sondertilgungsrecht von 20 000 Euro sinkt die zulässige Entschädigung auf 12 000 Euro.

Überhöhte Forderungen gebe es mitunter auch bei Forward-Darlehen, also Krediten, die sich Kunden für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern, etwa um sich günstige Zinsen zu erhalten. Auch hier verlangten Banken mitunter für mehrere Jahre Zinsen, die ihnen nicht zustünden. Sich gegen überhöhte Bankforderungen zu wehren, ist schwierig, aber mit Hilfe von Experten möglich. Künftig könnte es auch von anderer Seite Unterstützung geben: Laut Finanztest prüfen Bundesjustiz- und Finanzministerium, wie die Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung verbessert oder gar die Summen begrenzt werden können.