Ferienimmobilien Teure Idylle

Das Interesse an Unterkünften in deutschen Urlaubsregionen wächst, denn viele Menschen suchen verzweifelt nach einer sicheren Kapitalanlage. Das treibt die Preise hoch.

Von Simone Gröneweg

Zum Freizeitverhalten der Deutschen existieren zahlreiche Statistiken und Studien. Eine dieser Umfragen ergab etwa, dass die meisten Menschen mit dem Auto reisen. Eine andere, dass die Deutschen ihren Urlaub am liebsten im eigenen Land verbringen und bei ihrer Unterkunft vor allem Privatsphäre und Komfort schätzen. Solche Erkenntnisse begründen einen weiteren Trend: "Die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen in deutschen Urlaubsregionen ist ungebrochen hoch", schreibt das Hamburger Maklerhaus Engel & Völkers im aktuellen Marktbericht zu diesem Segment.

Die anhaltend niedrigen Zinsen und die Turbulenzen an den Finanzmärkten stützen diese Entwicklung. Viele Menschen suchen derzeit verzweifelt nach einer rentablen und sicheren Kapitalanlage und landen am Ende dann bei einer Ferienimmobilie. Wer jetzt kaufe, möchte die Immobilie selbst nutzen, vermieten und etwas für seine Altersvorsorge tun, urteilt Aye Helsig, der Deutschland-Chef des Ferienhausportals FeWo-direkt.

Das große Interesse an Ferienwohnungen treibt die Preise stark in die Höhe. An der Spitze rangiert dabei die Insel Sylt. Bis zu 15 Millionen Euro verlangen Verkäufer nach Angaben von Engel & Völkers dort für frei stehende Immobilien mit unverbaubarem Blick und erstklassiger Ausstattung. "Damit ist die nordfriesische Insel der mit Abstand teuerste Standort für Ferienhäuser in Deutschland", heißt es bei den Experten. Zum Leidwesen der Normalverdiener - die können sich schon seit Jahren keine Wohnungen mehr auf der Insel leisten. Das gilt nicht nur für Sylt. Auch am Tegernsee und am Chiemsee erreichen manche Objekte bereits die Zehn-Millionen-Euro-Marke. Der Grund für das Preisspektakel: An den begehrten Standorten sind Top-Immobilien rar.

Aber selbst auf Norderney, Rügen, Juist oder Föhr kosten Immobilien mittlerweile sehr viel Geld. Engel & Völkers kommt auf einen Quadratmeterpreis von mehr als 10 000 Euro, wobei es sich dabei um absolute Spitzenwerte handelt. "Die Käufer sind bereit, für die Erfüllung ihrer Ansprüche an Qualität, Größe und Ausstattung mehr zu bezahlen", urteilt Helsig von FeWo-direkt. Pro Quadratmeter seien es im Schnitt derzeit etwa 2283 Euro, sagt er und ergänzt: "Die Preise für gefragte Nord- und Ostsee-Standorte liegen jedoch deutlich darüber."

Leben und Urlauben auf Sylt: Die nordfriesische Insel ist der mit Abstand teuerste Standort für Ferienhäuser in Deutschland.

(Foto: Carsten Rehder/dpa)

Inselliebhaber könnten es vielleicht noch auf Fehmarn versuchen. Die 185 Quadratmeterkilometer große Insel in der Ostsee belegt jedenfalls die hinteren Plätze in der Preis-Rangliste von Engel & Völkers.

"Ich erlebe oft, dass Käufer das Gesamtprojekt unterschätzen."

Kostspielig wird es auch in den Bergen. Die LBS Bayerische Landesbausparkasse veranschlagt für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser - gebraucht, mittlere bis bevorzugte Lage - in Garmisch Partenkirchen und Miesbach mindestens 700 000 Euro.

Günstiger gibt es Immobilien noch im Ostallgäu, wo Käufer mit einem Preis von 350 000 bis 450 000 Euro rechnen müssen. Diese Region sei vor allem bei Kaufinteressenten aus dem Raum Stuttgart beliebt, berichtet Engel & Völkers. Diese schätzen die Nähe dieser Urlaubsregion und verbringen dort gerne das Wochenende. In der Regel haben die Käufer ihren Erstwohnsitz sogar im benachbarten Bundesland. Wer auf Sylt ein Apartment erwirbt, lebt oftmals in Hamburg oder Schleswig-Holstein.

Wer sich den Traum vom eigenen Ferienhaus erfüllt, muss sehr genau kalkulieren. "Ich erlebe oft, dass Käufer das Gesamtprojekt unterschätzen", erklärt Stefanie Schreiber, Autorin des Ratgebers "Mit Ferienimmobilien Vermögen aufbauen und Steuern sparen!". Gelegentlich wundere sie sich, dass die Banken manche Projekte überhaupt finanzierten. "Wer etwa für 500 000 Euro eine Immobilie kauft und eine Rendite erwirtschaften will, sollte sich zuvor überlegen, wie viel Miete er von den Gästen dafür verlangen kann", sagt Expertin Schreiber.

Krisengeplagte Nachbarländer

Ob eine Finca auf Mallorca oder eine Berghütte in Tirol - viele Deutsche träumen von einem Feriendomizil im sonnigen Ausland. In den vergangenen Jahren durchlebten einige Immobilienmärkte dort allerdings eine turbulente Zeit, weil die Staaten unter der Finanzkrise litten. In Italien seien die Preise im Schnitt um 30 Prozent gefallen, sagt Peter Schöllhorn von der Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V.. Die Talsohle sei aber wohl erreicht, vermutet er, die Zahl der Käufe nehme jedenfalls wieder zu.

Im Schnitt kostete der Quadratmeter dort nach Angaben von Fewo-direkt von 2011 bis 2016 etwas mehr als 2000 Euro. Allerdings schwanken die Preise in Italien stark. Die bekannten Seen und die Toskana gehören zu den begehrten und damit zu den teureren Regionen, andere sind deutlich günstiger. Auch in Spanien brachen die Preise nach der weltweiten Finanzkrise in vielen Gegenden ein. Dort lag der Quadratmeter-Preis in den vergangenen Jahren bei etwa 1983 Euro. Mittlerweile hat aber auch dort der Erholungskurs wieder eingesetzt. Zudem waren die bekannten Touristen-Hochburgen wie zum Beispiel Mallorca nicht so stark vom Preisrückgang betroffen wie andere Regionen. Wer dort eine Wohnung oder eine Finca besitzt, muss sich auch derzeit nicht viel Sorgen machen, was die Vermietung angeht. Die Balearen sind bei Urlaubern immer noch äußerst beliebt. So teilte tripping.com, eine Suchmaschine für Ferienunterkünfte, vor Kurzem mit, dass dort nur noch ein Drittel der Ferienunterkünfte zur Hauptreisezeit der Deutschen, also von Mitte Juli bis Anfang September 2016, verfügbar seien.

"Wie sich die Lage in den einzelnen Ländern weiter entwickelt, ist momentan schwer zu prognostizieren", meint Schöllhorn. Immerhin können Deutsche in Staaten wie Spanien, Italien und Frankreich problemlos Immobilien kaufen. Allerdings muss man sich unbedingt mit den rechtlichen Vorgaben vor Ort beschäftigen.

"In einigen österreichischen Bundesländern gibt es zum Beispiel gravierende Erwerbsbeschränkungen für Zweitwohnsitze", berichtet Schöllhorn. Es sei schwer, bei den verschiedenen Regelungen im Ausland den Überblick zu behalten, meint er. Das gilt auch für eventuell anfallende Steuern im Ausland. Mitunter müssen Ferienhausbesitzer eine Zweitwohnungssteuer zahlen. "Auch solche Abgaben fallen regional unterschiedlich aus", erzählt Schöllhorn.

Simone Gröneweg

Das gelte natürlich auch für preiswertere Objekte - eine Recherche sei wichtig und über das Internet möglich. Es werde schon gut gehen, sei die falsche Einstellung, betont sie. Diesen Rat sollte man möglichst schon bei der Auswahl der Immobilie beherzigen. Wichtigstes Kriterium ist sicher die Lage. Die Immobilie sollte aber auch groß genug sein, nämlich mindestens 40 Quadratmeter, so der allgemeine Tenor. Das ist auch wenig verwunderlich, denn wer Ferien macht, möchte schließlich auch einigermaßen komfortabel wohnen. Zwei von drei Urlaubern erwarteten eine hochwertige und komfortable Ausstattung, drei Viertel der Gäste einen W-LAN-Anschluss, berichtet Helsig. Will jemand an Familien vermieten, empfehlen sich mindestens zwei bis drei Schlafzimmer.

Eine Unterkunft zu vermieten, bedeutet viel Arbeit. Oder man bezahlt jemanden dafür

Hat jemand ein passendes Objekt gefunden, wird er schnell merken: Eine Ferienimmobilie zu vermieten, bringt viel Arbeit mit sich. "Das fängt bei der Reinigung der Unterkunft an. Hinzu kommen Renovierungsarbeiten, die Gartenpflege und die komplette Abwicklung der Buchungen", nennt Stefanie Schreiber einige Aufgaben. Die Urlaubsgäste benötigen einen Schlüssel für ihre Unterkunft. Dessen Übergabe muss man organisieren. Reisen die Gäste ab, ist eine Bestandsaufnahme notwendig: Ging etwas Wertvolles beim Inventar zu Bruch?

Vermieter müssen an viele Kleinigkeiten denken. Wer nicht in unmittelbarer Nähe der Immobilie wohnt, braucht unbedingt eine Vertrauensperson vor Ort oder muss eine Agentur mit der Verwaltung beauftragen. "Eine Agentur berechnet für ihre Dienstleistungen in der Regel 18 Prozent plus Mehrwertsteuer vom Umsatz, den die Ferienimmobilie erzielt", erklärt Schreiber. Das sei aber durchaus angemessen. Laut FeWo-direkt nehmen Eigentümer im Schnitt etwa 14 500 Euro brutto ein. Dem stehen Kosten in Höhe von 9000 Euro gegenüber. Da es sich dabei um Durchschnittswerte handelt, können die individuellen Kosten und Einnahmen natürlich auch anders ausfallen. Wem nicht egal ist, wie viel er mit der Vermietung verdient und wie viel am Ende für ihn übrig bleibt, sollte möglichst schon vor dem Kauf einen Businessplan aufstellen.

Glück hat, wer seine Ferienimmobilie erbt. Der Anteil an Objekten, die durch Erbschaft übertragen wurden, ist bis 2015 auf knapp 20 Prozent gestiegen. Vor fünf Jahren lag er noch bei etwa zehn Prozent. Wobei sich die Begeisterung darüber bei manchen Erben vermutlich in Grenzen hält. Wer jahrelang als Kind seine Urlaube mit den Eltern am selben Ort verbracht hat, möchte als Erwachsener vielleicht doch etwas Anderes machen. Das sollte aber kein Problem sein, schließlich kann man die Immobilie verkaufen. Interessenten dürfte es jedenfalls reichlich geben.