1. Taktik in Hochzins-Phasen (1990/91 Marktzins über 9%):
Faustregel: Hohe Zinsen - kurze Bindung. Die Laufzeit für ein Darlehen mit hohen Zinsen sollte so kurz wie möglich sein. Besser sind Kredit-Varianten, die dem Schuldner einen kostenlosen Wechsel ermöglichen, wenn die Zinsen sinken:
Ein Vorschalt-Darlehen kostet ein Jahr lang einen variablen Zins, danach wird der Zins festgeschrieben.
Darlehen mit variablen Zinsen passen sich dem Markt an. Allerdings reagieren Banken schnell, wenn der Zins steigt; schleppender, wenn der Zins fällt. Beobachten Sie deshalb den Markt und fragen Sie sofort nach, wenn der Kredigeber die billigen Zinsen viel später an Sie weitergibt.
Mehr Zinssicherheit bietet ein Darlehen mit Bindungs-Splitting. Das Darlehen kostet im ersten Drittel der Laufzeit den Marktzins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, zwei Drittel der Laufzeit kosten den neuen Zins.
2. Taktik in Niedrigzins-Phase (1998/99 Marktzins unter 6%):
Faustregel: Niedrige Zinsen - lange Bindung. Vereinbaren Sie lange Laufzeiten mit Festzinsen, am besten über zehn Jahre oder mehr - auch wenn 10/ 15 Jahre einen Zinsaufschlag kosten im Vergleich zur 5-Jahres-Frist. Aber auch mit Aufschlag sichern Sie sich den billigen Zins über viele Jahre.
Tipp: Ein Kredit mit 15jähriger Bindung kann schon nach 10 Jahren vom Schuldner gekündigt werden, ohne teure Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen. Andererseits kommt die Bank nicht früher aus dem Vertrag heraus: Der billige Zins gilt über 15 Jahre hinweg.
3. Misch-Kalkulation:
Splitten Sie die Kreditsumme - verteilen Sie das geliehene Geld auf mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. So nutzen Sie niedrige Zinsen, binden sich aber nicht mit der gesamten Summe an lange Vertragslaufzeiten. Sie können die Schulden flexibler zurückzahlen.
Variable Zinsen - Zinsen, die mit dem Markt wachsen oder schrumpfen - bieten sich in Zeiten hoher Zinsen an. Ein Wechsel in einen günstigeren Vertrag ist jederzeit möglich. Aber trotz der Vorteile der variablen Zinsen, sollten Sie nur einen kleinen Teil mit variabel verzinslichen Darlehen decken. Die Gefahr, dass die Zinsen steigen und die Kreditrate den finanziellen Rahmen sprengt, ist groß.
4. Tilgung:
Je schneller der Schuldenberg abgetragen wird - je höher also der Tilgungssatz ist - desto billiger ist er in der Endabrechnung. 1% Tilgung ist Pflicht, besser in Niedrigzins-Phasen noch höher tilgen. Niedrigzins-Zeiten vergrößern den finanziellen Spielraum, machen eine höhere Tilgung leichter.
Gleichzeitig mit der höheren Tilgung sollte eine kürzere Laufzeit einhergehen. Denn ein kürzere Laufzeit kostet weniger Zinsen, ist schneller getilgt. Im Anschluss muss eine kleinere Restschuld weiter finanziert. Die Langzeit-Variante lohnt sich für Kreditnehmer, die nicht mehr als 1% tilgen können.
5. Anschlussfinanzierung:
Eines haben alle deutschen Kreditgeber gemein. Sie bieten immer nur eine Abschnittsfinanzierung an. Die Konditionen - Zins, Tilgung, Sondertilgungen etc. - gelten über die Laufzeit von 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Verlangen Sie deshalb vom Kreditgeber die Höhe der Restschuld. Nur so wissen Sie, wie viel Schuld nach der ersten Etappe an Ihnen hängen bleibt. Oft wird das Minus auf dem Konto zwar dünner, verschlingt aber trotzdem im Monat noch mehr als vorher, weil der neue Vertrag in eine Hochzinsphase fällt und der Zins gestiegen ist.
6. Kreditlaufzeit:
Das Eigenheim sollte bis zur Rente schuldenfrei sein. Tilgungsdauer = Geplanter Ruhestand - jetziges Lebensalter.
7. Disagio:
Verzichten Sie auf die Zinsvorauszahlung. Zwar sinkt der Nominalzins durch das Disagio, aber nach Ende der Laufzeit kann die Restschuld sogar höher sein, als die ursprüngliche Summe. Außerdem lohnt es sich nicht für Selbstnutzer: Seit 1.1.1999 dürfen Eigennutzer die Vorkosten nicht mehr als steuerlichen Abzug verrechnen - das kann nur noch der Vermieter.
8. Risiko-Lebensversicherung:
Stößt dem Hauptverdiener etwas zu, sichert eine Riskio-Lebensversicherung dem Rest der Familie das eigene Heim. Versicherungsunternehmen bieten Restschuldversicherungen an: Die Versicherungssumme gleicht sich der Restschuld an, die Jahr zu Jahr weniger wird. Die Beiträge zur Versicherung sinken dementsprechend.
9. Kreditrate:
Die monatliche Schuld sollte möglichst gleich bleiben. Der Baufinanzierer kann immer mit derselben Höhe rechnen. Arbeitslosigkeit, berufliche Verschlechterung oder ein Gehalt fällt weg, weil Nachwuchs kommt, stellen die Finanzierung genug auf die Probe. Deshalb sollten nicht noch steigende Kreditraten wie tickende Bomben im Budget schlummern.
10. Sondertilgungen:
Vereinbaren Sie mit der Bank schon zu Vertragsabschluss, dass Sondertilgungen nichts kosten. Viele Banken erlauben eine Einlage während der Zinsfestschreibung - Eigenheimzulage oder bis zu 20% der Darlehenssumme. Fehlen allerdings diese Klauseln, lässt sich der Geldgeber die ihm entgangenen Zinsen mit Vorfälligkeitsentschädigungen oder anderen Zinszuschlägen bezahlen.
11. Nebenkosten:
Der Immobilienkauf zieht dicke Kosten nach sich, die auch finanziert werden müssen: Ca. 5% des Kaufpreises für Gebühren, Steuern; 3,48 bis 6,96% (plus MWSt.) für Makler-Provision; Bauzeit-Zinsen, die beim Neubau schon Monate vor dem Einzug bezahlt werden müssen; Umzug, neue Möbel, Einbauküche etc.
12. Baufortschritt:
Kaufen Sie einen Neubau, müssen Sie die Immobilie auf Raten bezahlen. Wie viel und wann richtet sich nach dem Baufortschritt. Achten Sie darauf, dass sich die Bank dem Fortschritt anpasst: Die Termine von Rechnung und Auszahlung sollten sich decken, sonst durchkreuzen teure Zwischenfinanzierungen Ihren Plan.
13. Eigenheimzulage:
Innerhalb der ersten acht Jahre fließen 10.224 Euro für den Altbau und 20.448 Euro für den Neubau wohin der Bauherr will. Gehören Kinder zur Familie oder energiesparende Maßnahmen zum Bau, kommt noch mehr dazu. Aber rechnen Sie die Fördermittel nicht in die regelmäßigen Kreditraten ein. Gefahr lauert nach Ablauf der Fördermittel: Nach acht Jahren fallen die Zuschüsse weg, die monatliche Belastung steigt. Die bessere Lösung: Die Zulage als Reserve einbauen oder als Sondereinlage das Darlehen tilgen.