Von Lydia Westrup

Der Flächenumsatz ist in den meisten deutschen Ballungszentren rückläufig. München muss den größten Vermietungs-Rückgang verkraften.

Seit 1993 befragt die Immobilienberatungsgesellschaft DTZ Zadelhoff im halbjährlichen Turnus Vertreter von Banken, Investoren und Projektentwickler aus dem In- und Ausland zur Lage an den deutschen Immobilienmärkten.

Düstere Stimmung

Im Herbst 2002 bewerten 73 Prozent der Befragten die Stimmung als negativ, nur noch 27 Prozent halten sie für befriedigend. Im Februar hatten nur 30 Prozent der Befragten dem Markt eine negative Stimmung attestiert.

Im Zuge der schwachen konjunkturellen Entwicklung ist der Flächenumsatz in den meisten Ballungszentren rückläufig. In den ersten drei Quartalen dieses Jahres sank der Umsatz gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr insgesamt um rund ein Drittel auf 1,4 Millionen Quadratmeter.

Fünf Hauptstäde des Büromarkts

Allerdings liegt der Flächenumsatz in den fünf wichtigsten Märkten Frankfurt, München, Berlin, Düsseldorf, Hamburg damit noch neun Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Werner Welter, Geschäftsführer der DB Real Estate Investment GmbH, teilt deshalb nicht unbedingt die pessimistische Einschätzung anderer Marktbeobachter: "Die Stimmung ist schlechter als die Lage. Zudem wurden in den Jahren 2000 und 2001 enorme Vermietungsleistungen erzielt, dies waren absolute Ausnahmejahre."

Lage in München

Die einzelnen Städte präsentieren ein uneinheitliches Bild. Den höchsten Rückgang in der Vermietung verzeichnet München mit 47 Prozent. In den ersten neun Monaten des Jahres 2002 lag der Gesamtumsatz für die Region München bei 385.000 Quadratmetern. Hier sind es insbesondere die Unternehmen der Biotechnologie und IT-Branche, die neue Anmietungen zurückstellen.

Lage in Düsseldorf und Hamburg

Auch in Düsseldorf und Hamburg werden weniger Flächen nachgefragt. Nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle (JLL) lag der Gesamtumsatz in Düsseldorf bei 201.900 Quadratmeter (minus 36, 7 Prozent), in Hamburg wurden 217.500 Quadratmeter (minus 31,4 Prozent) vermittelt. Die Leerstandsraten erhöhten sich auf 6,1 beziehungsweise 3,7 Prozent.

Lage in Frankfurt

Mit 28,4 Prozent fiel der Umsatzrückgang in Frankfurt etwas moderater aus als in anderen Städten. "Der Frankfurter Markt wird zunehmend von internationalen Einflüssen geprägt. Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren weiter verstärken und die Stadt ihre führende Rolle in Deutschland ausbauen wird", schätzt Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH. Derzeit stehen rund 4,3 Prozent der Büroflächen in Frankfurt leer.

Untervermietung nimmt zu

Anders als in der Vergangenheit werden verstärkt Flächen untervermietet. Dies gilt besonders für die Märkte München und Frankfurt. JLL hat berechnet, dass in Frankfurt derzeit 3,8 Prozent des Bestandes beziehungsweise 392.000 Quadratmeter zur Untermiete angeboten werden. In Berlin ging die Vermietungsleistung nur um 5,7 Prozent auf 296.600 Quadratmeter zurück. Dennoch gilt der Markt verglichen mit anderen Standorten als deutlich volatiler. Mit sieben Prozent verzeichnet die Hauptstadt die höchste Leerstandsrate unter den deutschen Ballungszentren.

Lage in Ostdeutschland

In den ostdeutschen Städten konnten die Angebotsüberhänge bisher nicht absorbiert werden. Allerdings stieg der Umsatz in Leipzig im ersten Halbjahr um 16 Prozent auf 44.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr. Der Leerstand reduzierte sich um vier Prozent, doch mit freien Flächen von 834.000 Quadratmetern lag die Leerstandsrate Ende Juni 2002 noch bei 23, 2 Prozent.

Neubau geht weiter

Im Bereich der wichtigsten deutschen Märkte wird weiterhin gebaut. JLL beziffert das Neubauvolumen der fünf größten Immobilienmärkte in den nächsten beiden Jahren auf insgesamt gut fünf Millionen Quadratmeter. Davon entfallen rund 42 Prozent auf München sowie 22 Prozent auf Frankfurt. Dennoch rechnen die Experten nicht mit einem Überangebot, das mit den Flächenüberhängen Mitte der neunziger Jahre vergleichbar wäre. Investoren stellen Projekte zurück und nehmen weitere spekulative Büroobjekte nur selektiv in Angriff.

Sinkende Mieten

Der Rückgang der Nachfrage sowie das steigende Flächenangebot aufgrund von Fertigstellungen neuer Projekte drückt die Mieten. "Betroffen sind vor allen Dingen die Spitzenmieten mit Rückgängen im zweistelligen Bereich, dagegen sehen wir bei den Durchschnittsmieten eher eine Seitwärtsbewegung", erläutert Beyerle. "Allerdings gehen wir davon aus, dass in 2003 auch die Durchschnittsmieten um zwei bis drei Prozent fallen werden. Dann hätten die Mieten das Niveau von 1998 erreicht."

Das Immobilienbarometer von DTZ zeigt an, dass die meisten Marktteilnehmer für die nächsten sechs bis zwölf Monate mit stagnierenden Mieten rechnen. Gleichzeitig können sich rund ein Drittel der Befragten vorstellen, dass die Mieten in Leipzig, München, Nürnberg und Hannover sinken werden. "Wir rechnen erst gegen Ende 2003 oder Anfang 2004 wieder mit deutlichem konjunkturellem Wachstum", sagt Manfred Lohr, Leiter Research, Marketing und Kommunikation, bei der Deutschen Immobilien Fonds AG in Hamburg.

Investmentmarkt

Anders als der Vermietungsmarkt zeigt sich der Investmentmarkt ausgesprochen stabil. Doch lassen sich regionale Verschiebungen ausmachen. "In Frankfurt entwickelt sich der Investmentmarkt weiter positiv", sagt Peter Eder, European Director und Geschäftsführer Deutschland bei JLL. "Dies liegt unter anderem an den Großtransaktionen wie dem Verkauf des Messeturms oder des Taunus-Tors, die Preise im dreistelligen Bereich erzielen konnten."

Auch der Münchner Markt wird von Investoren positiv bewertet. Hier rechnet Eder für 2002 mit einem Investitionsvolumen von rund einer Milliarde Euro (Vorjahr: 1,2 Milliarden Euro).

Dagegen halten sich die Investoren in Berlin zurück. Das Investitionsvolumen ist gegenüber dem Vorjahr deutlich zurückgegangen und wird die Milliardengrenze wohl nicht erreichen. Auch Hamburg und Düsseldorf werden voraussichtlich etwas hinter dem Vorjahresniveau zurückbleiben.

Investitionen in Mittelstädten wie Hannover, Bremen, oder Freiburg beschränken sich auf Objekte mit langfristigen Mietverträgen. Institutionelle Investoren konzentrieren sich meist auf die fünf großen Zentren. Eder geht davon aus, dass sich der Abstand von Ballungs- und Subzentren in Zukunft verstärken wird. "Die Ballungszentren bieten jedoch deutlich höhere Chancen auf Mietsteigerungen und Potenzial für Wertentwicklung im Vergleich zu Subzentren", sagt Eder.

Stabile Renditen

Die Renditen für Büroobjekte waren in den letzten zwölf Monaten weitgehend stabil. Lediglich in den 1b-Lagen und im Umland von München und Frankfurt lassen sich marginale Erhöhungen ausmachen. Für Spitzenobjekte in deutschen Großstädten liegen die Nettoanfangsrenditen zwischen fünf und 5,75 Prozent.