Erbbau: Haus ohne Scholle

Wer Nachwuchs bekommt, will oft gern in die eigenen vier Wände ziehen. Doch Wohneigentum ist für viele unbezahlbar. So mancher denkt da über ein Häuschen nach, das im Erbbaurecht vergeben wird.

(Foto: Julian Stratenschulte/dpa)

Erbbaurecht ist wieder aktuell: Käufer dürfen sich über niedrige Immobilienpreise freuen. Das Grundstück gehört ihnen dann aber nicht.

Keine zwölf Monate hat es gedauert, dann waren sie alle verkauft: Die 105 neu gebauten Eigentumswohnungen im begehrten Münchner Stadtteil Lehel. Das Tempo der Vermarktung sei "erstaunlich flott" gewesen, sagt Reinhold Raster, Niederlassungsleiter des Projektentwicklers Pandion. Denn: Die Einheiten gab es ausschließlich im Erbbaurecht auf 90 Jahre. Wer da zugreift, wird zwar Eigentümer seiner vier Wände, aber nicht des Grund und Bodens, auf dem die Immobilie steht.

Ein Zuhause ohne eigene Scholle? Für Bau- und Kaufwillige mit viel Eigenkapital war die Erbpacht noch nie erste Wahl. Aber für andere. Die Wohnungen der Lehel-Höfe kamen für die Hälfte des sonst üblichen Kaufpreises auf den Markt: Bei 4700 Euro pro Quadratmeter statt fast 10 000 Euro griffen vor allem Familien zu, die sich ein reguläres Objekt in der exklusiven Stadtlage niemals leisten könnten.

Beim Erbbaurecht kann man sich den Grundstückskauf sparen

Wie in München sieht es derzeit auch in Köln, Frankfurt, Stuttgart, Berlin und in anderen deutschen Ballungsräumen aus: Baugrund wird immer knapper und teurer. Häufig ist der Erwerb eines Grundstücks dort bereits kostspieliger als die Immobilie, die darauf gebaut werden soll. Der Weg zum Eigenheim via Erbbaurecht habe in den vergangenen Jahren in vielen Kommunen wieder an Attraktivität gewonnen, bestätigt Matthias Nagel, Sprecher des Deutschen Erbbaurechtsverbands in Berlin. "Gerade für Menschen mit begrenztem Budget kann die Erbpacht von Vorteil sein", sagt auch Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Die meisten können zwar die Mittel aufbringen, um ein Häuschen zu bauen. Für den teuren Bauplatz reicht es aber oft nicht mehr.

Beim Erbbaurecht, das es schon seit 100 Jahren in Deutschland gibt, können sich Häuslebauer den Grundstückskauf sparen. Und das geht so: Der Grund wird meist von einer Kommune, der katholischen oder evangelischen Kirche, einer Stiftung oder von Privatleuten zur Bebauung bereitgestellt. Das ist auch bei den Lehel-Höfen der Fall: Hier sind die katholische Kirche und ein gemeinnütziger Kindergarten die sogenannten Erbbaurecht-Geber. Die Nutzer pachten den Grund und bauen selbst darauf. Oder sie erwerben wie in München eine Wohnung im Neubaukomplex und werden damit ebenfalls zu Pächtern. An die Grundstücks-Geber zahlen sie jeweils einen jährlichen Zins, der individuell vereinbart und im Grundbuch festgeschrieben wird. Der Satz liegt im Schnitt bei etwa vier Prozent vom Grundstückswert im Jahr, wie Fachfrau Uertz erläutert. Die Laufzeit der Pachtverträge variiert meist zwischen 60 bis 99 Jahren. Das bietet selbst jungen Familien genügend Planungssicherheit. Häufig ist die Option auf Pachtverlängerung um weitere 50 bis 90 Jahre möglich.

"Ein großer Vorteil des Erbbaurechts ist, dass sich die Nutzer weniger verschulden müssen und liquider bleiben als beim regulären Immobilienkauf", betont Nagel. "Man braucht weniger Eigenkapital, der Finanzierungsbedarf sinkt", sagt auch Bauexperte Raster. Bauherren sollten jedoch immer genau durchrechnen, ob sich das Modell finanziell lohnt - vor allem im derzeitigen Zinstief. Grundsätzlich rentiere es sich dann, wenn die Zinsen für Baugeld und die Grundstückskosten hoch seien, erklärt Uertz. Weil Hypothekendarlehen jedoch momentan zu historisch günstigen Zinssätzen zu kriegen sind, darf der Pachtzins nicht viel höher sein. Sonst wird die Erbpacht kein gutes Geschäft. "Auf dem flachen Land lohnt sie sich ohnehin nicht so richtig", sagt Nagel. In teuren Lagen wie München kann das anders aussehen.

Noch ein Haken: Obwohl ein Pächter gar keinen Grund erworben hat, verlangt das Finanzamt Grunderwerbsteuer, sobald die Übertragung des Erbbaurechts besiegelt ist. Außerdem werden Notar- und Gerichtsgebühren fällig wie bei einem normalen Grundstückskauf auch sowie die Grundsteuer.

Dazu kommt: Wer sich fürs Erbbaurecht entscheidet, sollte sich darüber im Klaren sein, dass seine monatliche Belastung nicht gleich bleibt. Je teurer der Verkehrswert des Grundstücks, desto stärker kann auch der Zins steigen. Allerdings darf der Baugrund-Geber frühestens alle drei Jahre mehr Geld verlangen, das ist gesetzlich geregelt. "Wie stark die Pacht steigt, hängt immer von der Verträgen ab", gibt Raster zu bedenken. "Viele sind fair und sozial gestaltet, vor allem auch für kinderreiche Familien", betont Uertz. Trotzdem gilt: In zehn Jahren zahlen Betroffene bestimmt mehr als heute. Die monatliche Belastung nimmt zu. In der Regel orientiert sich die Verteuerung an der Entwicklung des Verbraucherindex, also an der durchschnittlichen Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten jährlich gekauft werden. Manchmal schießt der Erbbauzins auch ruckartig in die Höhe, wenn er jahrelang nicht angepasst wurde. Das kann bei alten Erbbau-Verträgen passieren. "Dann kann es auch mal plötzlich um 300 Prozent nach oben gehen, das kann für langjährige Bewohner ein Schock sein", sagt Uertz.

Je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages, desto schwieriger wird es, einen Käufer zu finden

Was grundsätzlich viele Interessenten abschreckt: Wer traditionell kauft, hat seinen Kredit spätestens nach gut 30 Jahren abgestottert. Auch der Grund gehört dann ihm. In attraktiven Lagen wie München oder Köln dürfte seine Wertsteigerung obendrein enorm sein. Einem Erbpächter dagegen gehört auch viele Jahre später nur das Haus oder die Eigentumswohnung - und er muss seinen Zins zahlen, solange er darin wohnt.

Bei manchen Banken finden sich Vorbehalte, wenn es um die Finanzierung von Immobilien auf Erbpacht-Grundstücken geht. "Ein Pächter hat aber nahezu dieselben Rechte wie ein Eigentümer", betont Raster. Er kann die Immobilie selbst nutzen, bauen und umbauen, auch beleihen. Er kann sie oft auch vermieten, immer vererben und auch verkaufen. Der Grundstückseigentümer hat nur ein eingeschränktes Mitspracherecht. Doch verkaufen ist nicht immer ganz einfach. Je kürzer die Restlaufzeit des Pachtvertrages und je unattraktiver die Region, desto schwieriger dürfte es werden, einen Abnehmer für die auslaufende Erbpacht zu finden. Will ein Bewohner der Münchner Lehel-Höfe etwa in zehn Jahren seine Immobilie abstoßen, wird er wahrscheinlich weniger Probleme haben, einen Abnehmer zu finden als ein Erbbaurechtsnehmer im bayerischen Hinterland. "Am Ende ist es immer die Lage, die entscheidend ist", betont Nagel.

Nach meist 99 Jahren läuft die Erbpacht aus. Gibt es keine Verlängerung, fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Dieser muss dann für das Haus eine Entschädigung zahlen. Eine vorzeitige Kündigung ist meist nicht vorgesehen. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall: Bei Eigenbedarf oder auch Verwahrlosung des Gebäudes kann der Erbpachtgeber einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks geltend machen.

"Wir halten Erbbaurecht durchaus für eine Option, auch mit weniger Geld zu Immobilienbesitz zu kommen", sagt Petra Uertz. Die meisten Familien, die sich in das Münchner Neubauprojekt im Lehel eingekauft haben, mögen ähnlich gedacht haben. Das Für und Wider müsse gut durchgerechnet werden, gibt Reinhold Raster von der Firma Pandion zu bedenken.