Beim Kauf einer Wohnung sind die Verträge oft kompliziert und schwer verständlich. Dennoch muss der Käufer selbst das kleinste Detail verstehen.
Wer aufpasst, erspart sich Enttäuschungen. Das gilt für alle Geschäfte - erst recht für solche, die viel Geld kosten. Der Kauf einer Eigentumswohnung zum Beispiel sollte sehr gründlich vorbereitet werden. Wer "blind" unterschreibt, der könnte später eine böse Überraschung erleben. Interessenten sollten vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag folgende Punkte prüfen:
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"Teilungserklärung" und "Gemeinschaftsordnung"
Das Wohneigentumsgesetz lässt es zu, dass von einzelnen Vorschriften des Gesetzes abgewichen werden kann - durch eine Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer des betreffenden Hauses zugestimmt haben. Solchen Vereinbarungen sind Regelungen gleichzusetzen, die in der "Teilungserklärung" sowie in der "Gemeinschaftsordnung" enthalten sind. Bedeutsame Abweichung zu einer "Vereinbarung" der Wohnungseigentümer: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden bei der Begründung von Wohnungseigentum vom Bauträger einseitig festgelegt - also ohne vorherige Abstimmung mit den künftigen Eigentümern, die aber ihrerseits solche Regelungen später regelmäßig nur mit der Zustimmung aller anderen ändern können.
"Sondereigentum" und "Gemeinschaftseigentum":
Das Wohnungseigentum ist eine Mischung von "Sondereigentum" und "Gemeinschaftseigentum". Sondereigentum ist das Alleineigentum an der Wohnung und an sonstigen Räumen, wie dem Keller zum Beispiel. Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück sowie die Anlagen und Einrichtungen, die gemeinsam genutzt werden - etwa die Rasenfläche hinter dem Haus und die Zentralheizung.
Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht nur wegen der sich daraus ergebenden Gebrauchsrechte von Bedeutung, sondern auch wegen der Verteilung der Kosten. Ist beispielsweise ein Bodenraum oder ein Tiefgaragen-Stellplatz in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen, so können diese Räume von allen genutzt werden. Vorsicht: Selbst wenn ein Kellerraum im Kaufvertrag als Sondereigentum verkauft wird, besteht kein Anspruch des Käufers auf alleinige Nutzung, wenn dieser Kellerraum nicht auch in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen ist. Ferner: Ist ein gemeinschaftlicher Kellerraum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als "Fahrradkeller" oder "Waschraum" ausgewiesen, so kann die so vorbestimmte Nutzung später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.
"Miteigentumsanteil":
Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt einen Miteigentumsanteil am Grundstück und an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen. Die Höhe dieses Anteils ist Maßstab für die Aufteilung sämtlicher Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel Wassergeld, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Fahrstuhlkosten. Allerdings kann auch ein anderer Verteilungsmaßstab, etwa die Quadratmeterzahl der jeweiligen Eigentumswohnung, in der Teilungsordnung oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen sein.
Der künftige Besitzer sollte also darauf achten, dass die Höhe des Miteigentumsanteils nicht pauschal an der Zahl der Wohnungen ausgerichtet ist (auf den Besitzer einer kleinen Wohnung kommen sonst dieselben Kosten zu wie auf die einer großen), sondern dass sie dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen entspricht.
Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen:
In der Teilungserklärung werden Wohnungen als "Wohnungseigentum" und gewerbliche Einheiten als "Teileigentum" bezeichnet. Enorme Bedeutung hat dabei, ob diese Teileigentumseinheiten schlicht als "gewerbliche" oder "Geschäftsräume" bezeichnet sind, was nahezu jede gewerbliche Tätigkeit erlaubt - auch die einer Gaststätte. Ein "Laden" darf dagegen nur als Ladengeschäft genutzt werden, ein "Büro" lediglich als Büroraum.
Einen besonderen Fall stellt die Einräumung so genannter Sondernutzungsrechte dar, vorrangig an Gartenteilen und Kfz-Stellplätzen. Ein solches Sondernutzungsrecht erlaubt ausschließlich dem jeweiligen Berechtigten die Benutzung. Alle übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen, was allerdings nicht bedeutet, dass sie sich dann auch nicht an den Kosten für die Instandhaltung zu beteiligen hätten. Auf eine Regelung, die dies vermeidet, sollte deshalb geachtet werden.
Kostenverteilung:
Der Regelfall wird sein, dass sich alle Eigentümer an allen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile beteiligen. Das gilt zum Beispiel für die Aufzugskosten, die auch von Erdgeschossbewohnern mitzutragen sind. Ist eine Tiefgarage vorhanden, so haben sich ebenfalls alle Eigentümer daran zu beteiligen - auch diejenigen ohne Kraftfahrzeug.
Das gilt in gleichem Maße für alle im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Anlagen und Einrichtungen - etwa eine Sauna oder ein Schwimmbad - immer unterstellt, dass keine abweichende Kostenregelung getroffen wurde.
Ausführliche Informationen in der Broschüre "Der Kauf einer Eigentumswohnung: Erst prüfen - dann unterschreiben", 7,95 Euro, ISBN 3-927776-62-9, sowie in dem Buch "Der Wohnungseigentümer - Ratgeber zum Wohnungseigentum", 24,90 Euro, ISBN 3-927776-76-9 (jeweils zzgl. Versandkosten).
Venizelos kritisiert IWF-Chefin
(SZ vom 21.3.2006)
