Wer eine Wohnung kaufen will für den Eigenbedarf, sollte unbedingt auch den Rest des Hauses kennenlernen. Tipps, wie man Wert und Qualität einer Wohnanlage feststellt.

Wer von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zieht, knüpft daran die Vorstellung von Freiheit und Selbstbestimmung. Beides endet oft an der eigenen Wohnungstür. "Käufer treten der Zwangsgemeinschaft der Miteigentümer bei", sagt Stefan Bentrop vom Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) in Berlin.

Eigentümer entscheiden zusammen

Das quasi gesetzgebende Organ einer Wohnanlage ist die Eigentümerversammlung. Sie wird vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen und entscheidet über das, was alle angeht - etwa den Wirtschaftsplan. Eigentümerversammlungen können je nach dem Charakter der Beteiligten unterschiedlich ablaufen: "Es gibt Anlagen, in denen alles schläft und der Verwalter freie Hand hat", weiß Christian Michaelis von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Wer sich in eine bestehende Wohnanlage einkaufen will, sollte deshalb nicht nur die Wohnung selbst in Augenschein nehmen. "Es empfiehlt sich, Kontakt zu anderen Eigentümern aufzunehmen", sagt Gabriele Heinrich vom neugegründeten Verband Wohnen im Eigentum mit Sitz in Bonn. Auch um das Aktenstudium kommen Interessenten nicht herum. Frühere Beschlüsse der Eigentümerversammlung sollten durchgelesen werden, da sie auch Zuzügler binden.

Teilungserklärung prüfen

Das A und O aber ist die Prüfung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. "Wer das unterlässt, handelt grob fahrlässig", warnt Rechtsanwalt Egbert Kümmel von der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Schultz und Seldeneck aus Berlin. Hier ist festgelegt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wem Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden, welche Mehrheiten für Beschlüsse erforderlich sind.

Von den Regelungen des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) kann dabei oft abgewichen werden. "Nach dem Gesetz hat zum Beispiel jeder Eigentümer eine Stimme", erläutert Kümmel. "Die meisten Bauträger ändern das in der Teilungserklärung dahingehend ab, das nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. Das ist ja auch sinnvoll."

Eine Stimme kann alles blockieren

Meist gilt, dass einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums jeder beeinträchtigte Eigentümer zustimmen muss. Ein Vetorecht besteht auch, wenn zum Beispiel Veränderungen Lärm und Schmutz produzieren. Wer etwa das Dachgeschoss ausbauen will, ohne dass die Teilungserklärung dies ausdrücklich gestattet, hat schlechte Karten. "Gerade in großen Anlagen gibt es immer einen, der sich querlegt", sagt Rechtsanwalt Carsten Wilke aus Frankfurt.

Gutes Verhältnis: Mehr Eigentümer als Mieter

Wer in eine Eigentumswohnung ziehen möchte, sollte darauf achten, dass das Haus nicht von Mietern dominiert wird. Die Interessen von Kapitalanlegern und Selbstnutzern gehen häufig weit auseinander. "Kapitalanleger interessieren sich kaum für den Zustand der Anlage, können sich wegen der steuerlichen Verlustabschreibung aber größere Investitionen leisten", sagt vzbv-Referent Bentrop.

Höhe der Rücklagen für Instandhaltung

Meist dreht sich der Streit in Eigentümergemeinschaften ums Geld. Da ist es von Vorteil, wenn das Haus eine Mitgift mitbringt - in Form einer angemessen hohen Instandhaltungsrücklage. Zwar gehört deren Ansparen zu den Aufgaben einer ordnungsgemäßen Verwaltung. "Gerade bei kleineren Eigentümergemeinschaften, etwa als Folge eines Erbes, befindet sich aber oft nichts im Topf", sagt Verbraucherschützer Michaelis.

Beschlüsse sind anfechtbar

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft lassen sich anfechten. Der Antrag muss innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Angefochten werden kann aus formalen Gründen, etwa wenn ein Tagesordnungspunkt nicht in der Einladung aufgeführt war. Aber auch inhaltlich ist eine Überprüfung möglich: "Ein Beschluss muss sinnvoll sein und im Interesse aller liegen", sagt Rechtsanwalt Kümmel.

Informationen:

Wohnen im Eigentum, Martinsplatz 2a, 53113 Bonn Tel.: 0228/721 58 61, Fax: 0228/721 58 73.

(sueddeutsche.de/dpa)