Der Vermieter muss seinem Mieter nur dann eine Alternativwohnung anbieten, wenn sie in demselben Haus oder innerhalb der Wohnanlage liegt. Außerdem endet die Angebotspflicht mit Ablauf der Kündigungsfrist.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat die Pflicht eines Vermieters begrenzt: Eine Eigenbedarfskündigung stelle einen erheblichen Eingriff in die Lebensführung dar. Deshalb muss der Vermieter grundsätzlich dem Mieter eine andere Wohnung als Ersatz anbieten. Die Verpflichtung besteht aber nur für Wohnungen, die dem Vermieter gehören und die in demselben Haus oder innerhalb der Wohnanlage liegen. Außerdem gilt sie nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Später frei werdende Wohnungen muss der Vermieter nicht mehr anbieten.

Nahe gelegene Alternative

In einem der entschiedenen Fälle hatte ein Vermieter in Berlin Eigenbedarf geltend gemacht, weil sein Bruder mit seiner sechsköpfigen Familie in die Wohnung einziehen sollte. Der Bruder verfügte über eine Wohnung in einem anderen Stadtteil Berlins, die während der Kündigungsfrist frei wurde. In dem Rechtsstreit ging es nun um die Frage, ob der Vermieter den Bruder dazu hätte auffordern müssen, diese Wohnung dem gekündigten Mieter als Ersatz anzubieten.

Der BGH verneinte das, weil nur eine freie Wohnung im bisherigen Haus des Mieters oder in derselben Wohnanlage als Ersatz angeboten werden müsse. Das oberste Gericht bestätigte, dass auch für Geschwister Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Angebotspflicht endet mit Kündigungsfrist

Im zweiten Fall hatte ein Vermieter in Frankfurt am Main wegen Eigenbedarfs des Sohnes gekündigt. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch während der laufenden Räumungsklage wurde eine Wohnung im selben Haus frei. Auch hier verneinte der für das Mietrecht zuständige achte Zivilsenat des BGH eine Anbietpflicht des Vermieters, weil die Kündigungsfrist bereits verstrichen war. Damit sei aber das Vertragsverhältnis beendet gewesen, so dass keine weitergehenden Pflichten des Vermieters mehr bestanden. Eine Anbietpflicht auch während der laufenden Räumungsprozesses bestehe nicht. Anderenfalls würden Mieter geradezu ermutigt, einen Rechtsstreit um die Räumung in der Hoffnung zu führen, in der Zwischenzeit werde eine Wohnung im Haus frei, hieß es zur Begründung.

Noch Zweifel am Eigenbedarf

Die beiden Eigenbedarfskündigungen sind aber noch nicht rechtskräftig. Insbesondere in dem Berliner Fall bestehen noch Zweifel, ob der

Eigenbedarf des Vermieters berechtigt ist. Er hatte dem Mieter bereits drei Mal mit verschiedenen Gründen gekündigt.

Das Landgericht Berlin und das Landgericht Frankfurt müssen nun in Neuverhandlungen das berechtigte Interesse der Vermieter prüfen.

Einwände des Mieterbundes

"Wir sind nicht damit einverstanden, dass der Bundesgerichtshof diese bewährten Grundsätze erheblich einschränkt", erklärte Franz-Georg Rips. "Es ist nicht einzusehen, dass die Anbietpflicht nur bis zum Ende der Kündigungsfrist gelten soll und nicht zum Beispiel bis zum Ablauf eines Räumungsrechtsstreites.

Erst recht ist es nicht einzusehen, dass sich die Anbietpflicht nur auf leer stehende Wohnungen im selben Haus oder in der selben Wohnanlage beschränken soll. Ob entfernter liegende Wohnungen für den Mieter als Alternativobjekt tatsächlich in Frage kommen oder nicht, muss der betroffene Mieter letztlich selbst entscheiden können. Das ist nicht Sache des Vermieters."

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02

(sueddeutsche.de/ AP)