Starker Zuzug, wenig Neubau, steigende Preise: So lautet der Dreiklang des heiß gelaufenen Immobilienmarktes der Metropolregion München, und das nun schon seit vielen Jahren. Die drängenden Fragen sind für Stefan Kern daher längst zur Routine geworden. Wie man bezahlbare Wohnungen schaffen kann? Damit werde er "ständig konfrontiert", sagte der Erste Bürgermeister der Gemeinde Brunnthal im Süden Münchens vor Kurzem im Münchner Literaturhaus. Um Antworten zu finden, hatten das Makler- und Beratungsunternehmen Aigner Immobilien, die Kanzlei Convocat und die Europäische Metropolregion München (EMM) zu einer Diskussionsrunde eingeladen.
Die simpelste Antwort: Mehr Wohnungen bauen, und zwar nicht nur in München, sondern auch im Umland. Doch das ist nicht so einfach. Jede Baulandausweisung sei ein schwieriges Unterfangen, berichtet Kern, "oft rebellieren die Anwohner dagegen". Doch nicht nur bei den unmittelbar betroffenen Nachbarn sind die Widerstände groß. Wer Bauland ausweise, riskiere, "bei der nächsten Wahl abgestraft zu werden", sagt der Bürgermeister. Neue Projekte müssten daher in vielen Bürgerversammlungen genau erklärt werden. Die Ausweisung von Bauland, sofern sie denn überhaupt gelingt, brauche daher "drei bis vier Jahre", berichtet Kern.
Für Projektentwickler sind solche langen Planungszeiten ein Graus. Dabei wären Geld und Investoren genug da, und zwar auch von Unternehmen, die Wohnungen in den unteren Preissegmenten bauen würden. Jede Woche werden in Brunnthal zwei bis drei Investoren vorstellig, die bauen wollen, berichtet Kern.
Etwa 30 000 Anfragen pro Jahr registrieren die Makler von Aigner Immobilien, allerdings nicht von Investoren, sondern von Menschen, die eine Wohnung suchen. "München kann diese Nachfrage nicht decken, die Lösung des Wohnungsproblems liegt daher im Umland", betont Geschäftsführer Thomas Aigner. Ob Bauträger oder Makler: Die Immobilienbranche hadert mit der vielerorts verbreiteten Wachstumsskepsis. "Die Bürger, die schon da sind, wollen, dass alles so bleibt wie bisher", bedauert Aigner.
Der Bau neuer Wohnungen scheitert aber nicht nur an Widerständen in den Gemeinden. Ob fehlende Straßen, schlechte Bahnverbindungen oder lange Taktzeiten bei Bussen: Viele Orte sind so schlecht angebunden, dass sie sich kaum für größere Bauprojekte eignen. Maßnahmen wie die zweite Stammstrecke müssten daher unbedingt bald realisiert werden, fordert Wolfgang Wittmann, Geschäftsführer der Europäischen Metropolregion München (EMM). "Aber es muss auch kurzfristig etwas passieren", sagt Wittmann.
Denn schon heute ist ein zu langer Weg zur Arbeit für viele Einwohner der Region ein wichtiger Grund, umzuziehen, wie die Studie "Wohnen, Arbeiten, Mobilität" der TU München zeigt. Es sei daher wichtig, gut angeschlossene Gebiete "richtig zu entwickeln", sagt Alain Thierstein, Professor für Raumentwicklung an der TU München. Das heißt auch: Höher und dichter bauen und die Mischung von Gewerbe und Wohnen zulassen. Geeignete Standorte, zum Beispiel an S-Bahn-Stationen, gebe es genug. Im Umland scheint diese Urbanität aber vielerorts noch nicht angekommen zu sein. "Man tut dort so, als wäre man noch Land", sagt Thierstein, "dabei ist man schon längst Stadt."