Schimmel an den Wänden, eine defekte Dusche oder Ungeziefer in der Wohnung: Für eine Mietminderung gibt es viele Gründe. Oft kommt es dabei zum Streit zwischen den Vertragsparteien. Ob eine Mietminderung rechtens ist, entscheiden manchmal erst die Gerichte.
Ob Mäusebefall, Lärm oder eine defekte Heizung: Gibt es gute Gründe, darf der Mieter die Miete mindern. Dies allerdings nur, wenn er den Umstand nicht selbst verursacht hat, er den Vermieter informiert hat und der Mangel auch erheblich ist. Kein Kürzungsrecht hat der Mieter außerdem, wenn ihm der Mangel schon bei Vertragsabschluss bekannt war.
(Foto: Foto: dpa-tmn)Das Wasser in der Dusche von Anni Hess zum Beispiel lief nicht mehr richtig ab, außerdem gab es mehrere feuchte Stellen im Schlafzimmer, die bereits schimmelten. "Bei solchen Mängeln ist eine Mietminderung gerechtfertigt", sagt die Vorsitzende des Münchener Mietervereins, Beatrix Zurek.
Gerade bei Schimmel streiten sich beide Seiten allerdings häufig darum, wer ihn verursacht hat: Liegen bauseitige Mängel vor, haftet der Vermieter, hat aber der Mieter falsch geheizt und gelüftet, muss dieser für den Schaden aufkommen. Vor Gericht sind daher oft Gutachten entscheidend.
Drei Arten von Mängeln
Dem Mieter steht grundsätzlich ein Minderungsrecht zu, wenn er durch einen Mangel, den er nicht selbst verursacht hat, in seiner Wohnqualität eingeschränkt wird. "Das Recht auf Mietminderung besteht von Gesetzes wegen und kann im Mietvertrag grundsätzlich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden", sagt Ulrike Kirchhoff, Landesvorsitzende von Haus und Grund Bayern. Vermieter müssen die Mietwohnung in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" dem Mieter überlassen.
Und sie müssen eben auch dafür sorgen, dass dieser vertragsgemäße Zustand während der Mietzeit aufrechterhalten bleibt. "Vermieter haben allerdings nicht die Verpflichtung, ein Mietobjekt an die aktuellen Standards anzupassen", sagt Kirchhoff. Ein Anwesen mit veralteter Technik müsse nicht dem gegenwärtigen Stand der Technik entsprechen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 281/03).
Die Juristen unterscheiden grundsätzlich drei Arten von Mängeln, die zu einer Mietminderung führen können: den Sachmangel, den Rechtsmangel und das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft. Sachmängel, die zu einer Mietminderung berechtigen können, sind sowohl Beeinträchtigungen in der Wohnung als auch Mängel, die aus der Umgebung herrühren, zum Beispiel Discolärm oder eine Baustelle in der Nachbarschaft. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Vermieter am Vorliegen des Mangels ein Verschulden trifft - er haftet also auch dann, wenn er gegen den Baustellenlärm nichts unternehmen kann.
Wenn's zu laut wird
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht am Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietwohnung ganz oder zum Teil entzogen wird. "Das kann der Fall sein, wenn der Mieter die Wohnung aus baurechtlichen Gründen gar nicht nutzen dürfte und die Baubehörde ihm die Nutzung untersagt", sagt Zurek.
Auch, wenn der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Eigenschaft der Wohnung zugesichert hat, die diese nicht besitzt, kann der Mieter die Miete mindern. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die zugesagte Einbauküche fehlt.
Bis zu hundert Prozent
Ein häufiger Streitpunkt ist die Wohnfläche. Die Größe der Mietwohnung ist vor allem wichtig für die Abrechnung der Betriebskosten und die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist nun die Mietwohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Bundesgerichtshof, VIII ZR 295/03). Dies gilt auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag mit einer "circa"-Quadratmeterfläche angegeben ist (Bundesgerichtshof, VIII ZR 133/03).
Wenn es einen erheblichen Sachmangel gibt, zum Beispiel defekte Fenster oder eine hohe Lärmbelastung, kann der Mieter verlangen, dass dieser vom Vermieter umgehend behoben wird. In der Zwischenzeit muss der Mieter weniger oder im Extremfall gar keine Miete mehr bezahlen.
"Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt immer vom Einzelfall ab. Die Rechtsprechung hat aber zum Beispiel entschieden, dass der Mieter bis zu 100 Prozent die Miete mindern kann, wenn die Wohnungseingangstür ausgehängt ist oder wenn etwa eine starke Gesundheitsbeeinträchtigung wegen giftiger Holzschutzmittel in der Wohnung besteht", sagt Zurek.
Nicht immer Minderung möglich
Ob und in welcher Höhe der Mieter die Miete mindern kann, hängt immer entscheidend von den jeweiligen Umständen ab. Hier müssen sich Mieter und Vermieter einigen, eine Orientierung gibt nur die Vielzahl bestehender Urteile. Vor allem die Taxierung der Höhe sorgt oft für Streit.
Eine Einigung lohnt sich aber, denn der juristische Weg kann teuer werden, vor allem dann, wenn aufwendige Gutachten erforderlich sind. Kommt es zu keiner Einigung, muss schließlich der Richter entscheiden, der sich meist ohnehin an ähnlich gelagerten Fällen orientiert.
In manchen Fällen kann die Mietminderung auch ausgeschlossen sein, zum Beispiel, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrags kannte. Hat der Vermieter etwa den Mieter schon beim Einzug darauf hingewiesen, dass die Fenster undicht sind, kann der Mieter wegen dieses Mangels später nicht die Miete mindern. Dies gilt vor allem dann, wenn die Mängel im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.
Und ein Mieter, der bei Anmietung bereits wusste, dass sich die Wohnung in einer Einflugschneise befindet, kann zum Beispiel später nicht wegen Fluglärm mindern. Auch wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur unwesentlich eingeschränkt ist, scheidet eine Mietminderung aus. Eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder vereinzelt Ameisen in der Wohnung berechtigen den Mieter nicht zu einer Minderung.