Wer ein Grundstück besitzt, möchte es meist auch gerne bebauen. Ist das der Fall, wartet viel Arbeit auf den Bauherrn. Er muss sich zunächst darum kümmern, ob überhaupt gebaut werden darf. Ob für das Bauvorhaben eine Baugenehmigung gebraucht wird, regelt die jeweilige Landesbauordnung. Nicht nur für einen Neubau, auch für Änderungen eines bestehenden Gebäudes kann eine Baugenehmigung nötig sein, zum Beispiel, wenn eine Garage zu Wohnzwecken ausbauen oder eine Wohnung als Büro genutzt werden soll.
"Jeder Bauherr sollte mit einem Fachmann prüfen, ob die bisherige Baugenehmigung die geplante Änderung abdeckt oder ob man eine neue Baugenehmigung beantragen muss", rät der Münchener Fachanwalt für Verwaltungsrecht Robert Biedermann. Für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten braucht man in aller Regel keine Baugenehmigung. Auch kleinere Bauvorhaben können in Bayern unter der Geltung der neuen Bayerischen Bauordnung ohne Baugenehmigung errichtet werden, zum Beispiel Gartenhäuser, Gewächshäuser, Terrassenüberdachungen oder Sonnenkollektoren.
Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt auch davon ab, ob das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt oder aber im sogenannten unbeplanten Innenbereich. Liegt das Baugrundstück innerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans, gilt das sogenannte Genehmigungsfreistellungsverfahren, bei dem die Gemeinde entscheiden kann, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder nicht. Äußert sie sich einen Monat lang nicht zum entsprechenden Antrag, kann der Bauherr mit dem Bau beginnen.
Ein absolutes Muss
"Trotz Freistellungsverfahren raten wir unseren Bauherren aber dazu, eine Baugenehmigung einzuholen, in der möglichst umfassend öffentlich-rechtliche Vorschriften geprüft werden", sagt Rechtsanwalt Biedermann. Hauptgrund sei die damit verbundene Rechtssicherheit auch und gerade im Hinblick auf die Nachbarn. Gibt es dagegen keinen qualifizierten Bebauungsplan oder verlangt die Gemeinde die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens, prüft die Genehmigungsbehörde im sogenannten vereinfachten Genehmigungsverfahren im wesentlichen nur noch bauplanungsrechtliche Anforderungen, also zum Beispiel die Frage, ob sich das Vorhaben nach Art der Nutzung, Größe, Höhe und Lage des Bauwerks, überbauter Grundstücksfläche und Bauweise in seine Umgebung einfügt.
Ansonsten ist nach dem Willen der neuen Bayerischen Bauordnung der Bauherr selbst dafür verantwortlich, ob die Statik stimmt, der Brandschutz gewährleistet oder die Abstandsflächen eingehalten wurden. "Meiner Meinung nach ist diese Reduzierung des Prüfungsumfangs seitens der Genehmigungsbehörde ausgesprochen bauherrenunfreundlich, weil sie weitgehend Architekten und Bauherren in die Haftung nimmt", kritisiert Biedermann.
Auf keinen Fall sollte ein Bauwilliger ohne die erforderliche Baugenehmigung bauen. Andernfalls kann der Bau eingestellt oder die Nutzung untersagt werden. Im Extremfall kann man sogar verlangen, dass die Umbaumaßnahme wieder rückgängig zu machen ist. Auch ein Buß- oder Ordnungsgeld kann die unerwünschte Folge sein. "Ohne Baugenehmigung sollten die geplanten Bauleistungen noch nicht vergeben werden", rät Biedermann. Der Grund dafür: Da es nicht ausgeschlossen ist, dass die Behörde die Baugenehmigung verweigert oder nur unter Änderung des Antrags zustimmt, sodass der Auftrag geändert oder sogar gekündigt werden muss, könnte es ansonsten für den Bauherrn teuer werden.