Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den vergangenen Jahren sehr viel Geld angelockt. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters Savills wurden hierzulande zwischen 2010 und 2015 fast 70 Milliarden Euro angelegt, etwa die Hälfte des in diesem Zeitraum in europäische Wohnimmobilien investierten Geldes. Dazu heißt es im Bericht "Wohninvestmentmarkt Deutschland" für Februar: "Der deutsche Wohnungsmarkt glänzt nicht nur mit attraktiven und stabilen Rahmenbedingungen, sondern ist zugleich einer der liquidesten Wohninvestmentmärkte weltweit."
Investiert haben Savills zufolge hauptsächlich Immobilien-AGs und Spezialfonds, die ihr Geld von Versicherungen, Pensionskassen, Staatsfonds und anderen Großanlegern mit ähnlichem Risikoprofil bekommen. Diese Investoren machten ihre Entscheidungen vor allem vom Renditeabstand zwischen Wohnimmobilien und lang laufenden Anleihen abhängig, und der sei seit mehreren Jahren extrem groß. Da sich die Geldpolitik - zumindest die der Europäischen Zentralbank - dieses und wohl auch nächstes Jahr nicht ändern werde, bleibe die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland auch künftig groß, erwarten die Experten. Allerdings könnten für Investoren US-Staatsanleihen zu einer Anlagealternative werden, da die Anleihen durch die in den USA eingeleitete Zinswende wieder attraktiver würden.
Studierende und Berufsanfänger werden vom Wohnungsmarkt verdrängt, kritisieren Experten
Alle wollen kaufen: Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist viel höher als das für Direktinvestoren verfügbare Angebot. Savills zufolge gehören den fünf großen Wohnimmobilien-AGs Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien, TAG Immobilien und Buwog hierzulande inzwischen fast eine Dreiviertelmillion Wohnungen, etwa ein Drittel des professionell-privatwirtschaftlichen Wohnungsbestandes. Und alle fünf wollen wachsen, sprich zukaufen. Verkaufen will dagegen kaum jemand, dabei könnte genau das jetzt sinnvoll sein, schreiben die Experten - selbst bei einer kürzeren Haltedauer.
Allen Investoren stelle sich die Frage, in welchen Städten und Regionen sie anlegen sollten. Savills Empfehlung für Kurzfristinvestoren: in gar keiner. Wem dagegen stabile Mietrenditen wichtiger seien als schnelle Wertgewinne, der solle sich auf Städte mit günstigen Bevölkerungsprognosen konzentrieren. Dazu zählt Savills etwa 60 relevante Märkte in Deutschland. Wer zudem überdurchschnittliche Anfangsrenditen anstrebe, könne sich auf jene Städte ausrichten, die innerhalb dieser 60 Städte gemessen an ihren Bevölkerungsvorhersagen unterbewertet seien, etwa Braunschweig, Erfurt, Gießen und Greifswald.
Dass Deutschland in den Wachstumsregionen die Wohnungen ausgehen, ist Savills zufolge unbestritten. Dass aber die Wohnungen zu groß seien, werde wenig diskutiert, moniert Savills in einem Kommentar zum deutschen Immobilienmarkt. Der Anteil der Einpersonenhaushalte liege bei "rekordhohen 41 Prozent". Dem stehe ein Angebot an Ein- und Zweiraum-Wohnungen gegenüber, das nur zwölf Prozent des gesamten deutschen Wohnungsbestandes ausmache. Dennoch seien die neu gebauten Wohnungen bis zuletzt immer größer geworden. Bei Savills sieht man den Wohlstand von gestern als Problem von heute. Studierende und Berufsanfänger würden vom Wohnungsmarkt regelrecht verdrängt. Ein schnelles Umdenken sei dringend geboten.