Ob eine historische Mühle, eine Fabrik oder einfach nur ein altes Haus: In denkmalgeschützten Gebäuden zu wohnen, ist für viele Menschen etwas ganz Besonderes. Aber soll das Gebäude saniert werden, müssen vom Eigentümer Auflagen beachtet werden. Hier Tipps von Experten.
Wie gehe ich den Umbau an?
Die Denkmalschutzbehörde muss vielem zustimmen. Auch sind die Bestimmungen in jedem Bundesland etwas anders. Bau-Experte Peter Burk, Ratgeberautor für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, empfiehlt, die Behörde früh einzuschalten und sich gemeinsam zu beraten. Wichtig: Es kann sein, dass für die Umbauten an denkmalgeschützten Gebäuden entsprechend spezialisierte Handwerker gebraucht werden.
Welche Einschränkungen gibt es?
Als Faustregel gilt: Wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt meist gewährt. Aber nicht immer, wenn in die Konstruktion eingegriffen werden soll - etwa wenn eine Holzbalkendecke in eine Betondecke umgewandelt oder die Stuckfassade mit Dämmung und Putz verhängt wird. Auch die Möglichkeit, tragende Wände zu versetzen oder die Raumaufteilung zu verändern, kann eingeschränkt werden.
Kann ich Vorgaben umgehen?
Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, kann sich unter Umständen von Vorgaben zum Umbau durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) befreien lassen. Das betrifft etwa Maßnahmen wie die Dämmung. Die Befreiung davon ist etwa möglich, wenn die geforderten Baumaßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen, erklärt der Bauherren-Schutzbund. Gleiches gilt, wenn der energieeffiziente Umbau einen unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten würde.
Wie teuer sind solche Umbauten?
Bei den Umbaukosten sind nach oben keine Grenzen gesetzt. Grundsätzlich gibt es aber für normale Wohngebäude die Faustregel, dass bereits für ein Haus aus den 1930er-Jahren noch einmal rund die Hälfte des Kaufpreises für einen zeitgemäßen Umbau fällig wird, erklärt der Verband Privater Bauherren. Für Wohnhäuser aus den Siebziger- und Achtzigerjahren ist es immerhin noch etwa ein Drittel mehr.
Wie kann ich sparen?
Das ist das große Problem dieser teils sehr alten Gebäude. "Man muss sich bei so einem Umbau sehr deutlich machen, wie viel ich ausgeben will und kann", betont Experte Burk. "Denn in vielen Bereichen sind solche Gebäude auch unkalkulierbar." Weil man eben doch unvorhergesehene Probleme im Fundament findet oder freigelegte Balken marode sind, was man zuvor nicht erkennen konnte. Ein gewisser finanzieller Spielraum ist daher immer notwendig.
Gibt es Förderung?
Ja, bestimmte Förderungen und steuerliche Vorteile können in Anspruch genommen werden. Informationen dazu haben Behörden und Steuerberater. Es gibt auch Förderkredite für den Umbau, zum Beispiel die Gelder der staatlichen KfW-Förderbank oder Landesprogramme. Allerdings kann es sein, dass dafür das Erreichen einer Energieeffizienz verlangt wird, die über dem gesetzlichen Standard liegt. Und nicht immer gibt es eine Lösung für die Vorgaben bei alten Gebäuden - oder zumindest keine bezahlbare.