Die Zinsen sind derzeit im Keller. Für viele Anlass, den Kauf einer Immobilie zu erwägen. "Wenn ich mir schon die ganze Zeit Gedanken darüber gemacht habe, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, dieses Nachdenken zu intensivieren", sagt Josephine Holzhäuser, Baufinanzierungsexpertin bei der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Denn derzeit verlangen die Banken im Schnitt nur 4,3 Prozent für ein Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit; vor einem Jahr lag der Wert noch bei 5,3 Prozent. Das geht aus dem Index hervor, den das unabhängige Verbraucherportal Biallo.de aus den Angeboten von 176 Banken regelmäßig erstellt. "Viel billiger als jetzt dürfte Baugeld kaum werden", sagt Holzhäuser.
Gute Gelegenheit: Derzeit verlangen Banken für Immobiliendarlehen niedrige Zinsen.
(Foto: Foto: obs/Sander Haus Holzbau GmbH)Allerdings warnt sie auch vor allzu schnellen Kreditentscheidungen. "Eine gründliche Vorbereitung und Einarbeitung muss schon sein", sagt sie. Unüberlegt sollte sich niemand in Kauf und Finanzierung einer Immobilie stürzen. Schließlich stottern die meisten mehrere Jahrzehnte ihre Schulden ab; ein Immobiliendarlehen ist also eine Entscheidung fürs Leben.
Kostenlose Sondertilgungen möglich
Allerdings kamen die Banken den Kunden bei der Flexibilität der Kreditverträge zuletzt immer mehr entgegen, lobt Expertin Holzhäuser. So lässt sich in vielen Verträgen der Tilgungssatz ein- oder zweimal während der Laufzeit ändern, ohne dass Gebühren fällig werden. Das ist besonders zu Beginn einer Baufinanzierung hilfreich. Denn Verbraucherschützer raten immer wieder, die Tilgung am Anfang möglichst hoch anzusetzen. So bleibt am Ende der Laufzeit eine geringere Restschuld übrig, die dann über ein zweites Darlehen anschlussfinanziert werden muss.
Das Problem dabei: Sind zu diesem Zeitpunkt, also in zehn oder 15 Jahren, die Zinsen nicht mehr so günstig wie heute, ist es besser, nur noch eine geringe Restschuld über einen neuen Kredit finanzieren zu müssen. "Tilgen, tilgen, tilgen", lautet daher auch Holzhäusers Empfehlung. Mit einem veränderbaren Tilgungssatz kann der Kunde, etwa im Falle von Arbeitslosigkeit, seine Zahlungen den veränderten Bedingungen anpassen.
Immer mehr Banken ermöglichen auch kostenlose Sondertilgungen. Üblich sind laut Holzhäuser etwa fünf Prozent der Darlehenssumme als jährliche Sondertilgung. "Was über diesen Wert hinausgeht, kostet extra." Wobei es auch hier auf das Verhandlungsgeschick des Kunden ankommt. So kann es zum Beispiel sein, dass ein Selbständiger seine monatliche Belastung möglichst niedrig halten möchte, weil sein Einkommen nur unregelmäßig fließt. Am Ende des Jahres will er den erzielten Überschuss aber gerne als Sondertilgung verwenden. "Dann kann es sinnvoll sein, eine Sondertilgung in Höhe von zehn Prozent pro Jahr zu vereinbaren", sagt Holzhäuser. Um dies aber zu wissen und mit dem Bankberater aushandeln zu können, müsse sich der Kunde vorbereiten.
Niedrige Zinsen für Anschluss-Kredit
Holzhäuser empfiehlt daher, sich rechtzeitig mit dem Thema zu befassen - "und zwar lange, bevor man sich auf die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt begibt". Denn wenn dann mal das Haus oder die Wohnung gefunden sei, eilt es meist. Häufig drängeln Makler oder Besitzer auch und behaupten, weitere Käufer seien interessiert. "Dann bleibt oft nur wenig Zeit, um mit den Banken zu verhandeln."
Kern einer solchen Vorbereitung ist der Konditionenvergleich. Internetportale bieten entsprechende Übersichten an; zudem sind immer mehr Kreditvermittler am Markt, die direkt über das Internet Kredite anbieten und nur telefonisch oder per E-Mail zu erreichen sind. Mit einem solchen Angebot in der Tasche lasse sich auch bei der Hausbank ein Nachlass aushandeln, ist Holzhäusers Erfahrung.
Auch wer bereits seit ein paar Jahren Besitzer einer Immobilie ist und vielleicht in vier, fünf Jahren einen Anschlusskredit benötigt, sollte sich jetzt Gedanken machen, rät Holzhäuser. Über ein Forward-Darlehen lassen sich die derzeit niedrigen Zinsen für einen späteren (Anschluss-)Kredit sichern - im Gegenzug schlagen die Banken einen kleinen Zinszuschlag drauf. Oft würden Banken ihren Bestandskunden bei Anschlussfinanzierungen schlechtere Angebote unterbreiten als Neukunden. "Das sollte man auf keinen Fall akzeptieren", findet die Expertin. "Wer rechtzeitig Vergleichsangebote einholt, kann seiner Bank entsprechend entgegentreten."