Immobilieneigentümer befinden sich zuweilen auf ziemlich glattem Eis: Wird ein Zwangsgeld oder Bußgeld verhängt, kann es sich aber lohnen, rechtlich dagegen vorzugehen. Francesco di Pace, Münchener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, erklärt, was in einem solchen Fall zu tun ist.
SZ: In welchen Fällen werden Immobilieneigentümer nach Ihrer Erfahrung von den Behörden zur Kasse gebeten?
Francesco di Pace: Es gibt immer wieder Fälle, in denen eine Immobilie baurechtswidrig genutzt wird. Da hatte etwa ein neu bestellter Verwalter eine Wohnung im Haus an einen Heilpraktiker vermietet. Ein Nachbar zeigte den Vermieter wegen Verstoßes gegen die Zweckentfremdungsverordnung an. Zunächst ergingen Zwangsgeldandrohungen gegen den Eigentümer und auch gegen den Mieter, die rechtswidrige Nutzung einzustellen. Daran anschließend wurde das Bußgeldverfahren eingeleitet.
Wie hoch fällt dann ein solches Zwangsgeld aus?
Der Eigentümer muss grundsätzlich so lange zahlen, bis der beanstandete Zustand beendet ist. Im Prinzip also so lange, bis die zweckentfremdete Nutzung aufgegeben wird oder deren Genehmigung erfolgt beziehungsweise zumindest das Genehmigungsverfahren betrieben wird. Bleibt der Eigentümer untätig, können die Zwangsgelder in immer kürzeren Fristen mit immer höheren Summen verhängt werden. Die Höhe des einzelnen Zwangsgeldes beträgt von 1500 bis zu 50 000 Euro. Im eingangs geschilderten Fall der Heilpraktikerin lag das Bußgeld bei mehreren zehntausend Euro. Solche Bescheide können wirtschaftlich schmerzhaft sein.
Was würden Sie in einem solchen Fall dem Betroffenen raten?
Man sollte den Bescheid und die Schwere des Schuldvorwurfs in jedem Fall anhand der individuellen Umstände inhaltlich überprüfen lassen. Nur so kann man abschätzen, ob sich ein Einspruch, gegebenenfalls beschränkt auf die Höhe des Bußgelds, lohnt. Gegen den Bußgeldbescheid kann man innerhalb von zwei Wochen Einspruch einlegen. Dann kommt es zu einer gerichtlichen Entscheidung durch Beschluss. Dagegen kann wiederum innerhalb einer Woche eine Rechtsbeschwerde eingelegt werden.
Wenn gegen Zweckentfremdung verstoßen wurde, kann es kritisch werden. Hier wurde jetzt in München auch die zuständige Abteilung personell aufgestockt. Zweckentfremdung wird daher momentan in München noch mehr verfolgt und aufgedeckt. Das kann sich für den vermietenden Eigentümer zu einer Katastrophe ausweiten. Eigentümer sollten deshalb unbedingt das Zweckentfremdungsverbot kennen und befolgen.