Von Rudolf Bögel

Das wachsende Angebot hält die Preis stabil.

Ganz oben - da fühlt sich München am wohlsten. Auch, wenn es beim Fußball in Gestalt des kriselnden FC Bayern derzeit nicht klappt.

In vielen anderen Bereichen aber ist die Landeshauptstadt Tabellenführer. Bei Büro-Immobilien zum Beispiel. Wie das neueste Ranking der DTZ Zadelhoff Tie Leung beweist, hat München bei Neuvermietungen den ewigen Konkurrenten Frankfurt auch im Krisenjahr 2001 geschlagen.

München führt

Zum dritten Mal in Folge übrigens, wie DTZ, eine der weltgrößten Immobilien-Gesellschaften, in einer Studie feststellt: "München hat seine Vorrangstellung gegenüber Frankfurt mit einem auch im Jahr 2001 um fast 40 Prozent höheren Vermietungsvolumen offenbar endgültig gefestigt."

Umsatz im Quadrat

Der Büro-Immobilien-Umsatz gilt als Gradmesser für die Wirtschaftskraft eines Standorts. Einen einsamen Rekord - bezogen auf die ganze Bundesrepublik - gab es, laut des DTZ-Zahlenwerks, im Boom-Jahr 2000. Über eine Million Quadratmeter wurden damals in München vermietet, selbst im Krisen überschatteten vergangenen Jahr lag der Flächen-Umschlag bei 845.000 Quadratmetern.

Zum Vergleich: Frankfurt brachte es auf 600.000 und Berlin nur auf zirka 400.000 Quadratmeter. Trotz Rezession, trotz der enormen Auswirkungen der Terror-Anschläge vom 11. September 2001, scheint die Dynamik in München ungebrochen; allenfalls lässt sich ein leichter Knick feststellen.

Leerstand steigt

Ein weiterer Beweis dafür ist die Leerstandsquote, die zwar erstmals wieder angestiegen, allerdings mit einem Wert von 1,4 Prozent in der Bundesrepublik aber einzigartig ist.

Nur in Stuttgart sind die Zahlen ähnlich; in Hamburg stehen rund drei Prozent der verfügbaren Flächen leer, in Düsseldorf klettert die Quote auf fünf Prozent, und in der Hauptstadt Berlin pendelt sie zwischen sieben und acht Prozent.

Großflächen gefragt

Eine weitere Münchner Besonderheit sind die Flächengrößen, die vermietet wurden. Der Löwenanteil, nämlich 43 Prozent, lag bei über 5000 Quadratmetern, rund 35 Prozent zwischen 1000 und 5000 Quadratmetern. Laut DTZ Zadelhoff resultiert das vor allen Dingen aus "dem Expansions- und Verlagerungsbedarf bereits vor Ort ansässiger Unternehmen".

Haupt-Mieter

Die Entwicklung vorangetrieben haben Versicherungen und Banken, für die München nach Frankfurt das zweit wichtigste und mittlerweile auch zweit größte Finanzzentrum ist.

Weitere Branchen, die für Druck auf den Immobilienmarkt sorgten, waren vor allem die High-Tech-Unternehmen, für die die Region München nach wie vor der attraktivste deutsche und einer der interessantesten europäischen Standorte geblieben ist: Information, Kommunikation, Elektronik und Biotechnologie.

Angebot wächst

Was die weitere Entwicklung in den nächsten zwei Jahren betrifft, so geht DTZ Zadelhoff von einem stark wachsenden Volumen, vor allem beim Angebot, aus.

Die Jahre 2002 und 2003 werden soviel Büroflächen auf den Markt bringen wie schon lange nicht mehr. Rund 1,1 Millionen Quadratmeter sind laut der DTZ- Studie schon im Bau und werden zu 75 Prozent noch 2002 auf den Markt kommen. Das restliche Viertel wird 2003 fertiggestellt (darunter auch die beiden Bürotürme an der Donnersberger Brücke und am Georg-Brauchle-Ring).

Weitere 800.000 Quadratmeter sind für 2003 avisiert. Ob die Investoren angesichts der angespannten Wirtschaftslage jedoch alle Flächen realisieren, steht noch nicht fest.

Stabile Höchstpreise

"Insgesamt zeichnet sich ab, dass die überhitzten Jahre am Münchner Bürovermietungsmarkt zunächst beendet sind", resümiert Thomas Schwentker von DTZ Zadelhoff, "der Markt bewegt sich auf ein stabiles Niveau zurück." Stabil, allerdings stabil hoch, sind die Preise.

Erstklassige Objeke in der City kosten zwischen 19,40 und 31,90 Euro pro Quadratmeter im Monat. Zumindest hier ist München aber im bundesweiten Vergleich nicht an der Spitze. Hier führt weiterhin unangefochten die "Bankfurt" Frankfurt. In besten Lagen müssen dort zwischen 43,50 und 49,60 Mark pro Quadratmeter im Monat berappt werden.