BGH-Urteil: Mieterhöhung trotz falscher Fläche

Eine Mieterhöhung kann auch dann zulässig sein, wenn sich der Vermieter auf eine zu hohe Quadratmeterangabe im Mietvertrag beruft.

Mieterhöhungen auf der Grundlage einer überhöhten Quadratmeterzahl im Mietvertrag sind erlaubt, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden.

Zu hohe Flächenangaben im Mietvertrag haben nicht immer Konsequenzen. (Foto: Foto: dpa)

Dem Mieter sei das Festhalten an der zu hohen Flächenangabe im Vertrag zumutbar, wenn sie innerhalb dieser Toleranzgrenze liege, heißt es in dem Urteil vom Mittwoch. Erst wenn die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche "erheblich" - also mehr als zehn Prozent - über der wirklichen Fläche liegt, ist laut BGH eine nachträgliche Korrektur nötig.

Damit wies der BGH die Klage einer Mieterin aus Hamburg gegen die Anhebung ihrer Miete von 360 auf 432 Euro ab. Im Vertrag war die Fläche mit 55,75 Quadratmeter angegeben, tatsächlich betrug sie exakt 51,03 Quadratmeter. Damit zahlt sie jährlich rund 440 Euro für die nicht existierende Wohnfläche (Az: VIII ZR 205/08 vom 8. Juli 2009).

Kritik des Mieterbundes

Der Deutsche Mieterbund nannte das Urteil enttäuschend und nicht nachvollziehbar: "Es öffnet Missbrauch und Betrügern Tür und Tor", kritisierte Direktor Lukas Siebenkotten. Für die Vermieter in Deutschland sei das Urteil ein "Milliardengeschenk", denn eine Dekra- Untersuchung habe bei 80 Prozent der Wohnungen Abweichungen um bis zu zehn Prozent festgestellt.

"Vermieter, die bei der Feststellung der Wohnungsgröße im Mietvertrag großzügig zu ihren Gunsten rechnen, werden mit barem Geld belohnt. Das ist unerträglich." Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen nannte die Toleranzgrenze dagegen praxisgerecht. Oft stehe die tatsächliche Wohnfläche nicht exakt zur Verfügung, weshalb es sinnvoll sei, eine verbindliche Wohnfläche zu vereinbaren, sagte GdW-Präsident Lutz Freitag.

Die Zehn-Prozent-Regel hatte der BGH zunächst für andere Mietrechtsfälle entwickelt. Abweichungen innerhalb dieses Korridors hatte das Gericht in der Vergangenheit als unbeachtlich angesehen, wenn es um die Frage ging, ob eine zu groß ausgewiesene Wohnung mangelhaft sei und der Mieter deshalb seine Zahlungen reduzieren oder den Vertrag kündigen dürfe.

Bereits in der Verhandlung Mitte Juni hatte sich angedeutet, dass der BGH diese Bagatellgrenze auch für Mieterhöhungen anwenden will. Sinn dieser Rechtsprechung sei es, zahllose Prozesse um kleine Flächenabweichungen zu vermeiden, sagte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball damals.