Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Vermieter können die gewerbliche Nutzung von Wohnungen verbieten. Allerdings nur in bestimmten Fällen.

Wer vom Bundesgerichtshof eine klare Ansage erwartet hat, der wurde enttäuscht. Die Karlsruher Richter hatten eine Frage des Mietrechts zu entscheiden: Darf ein Mieter ohne Zustimmung seines Vermieters in seiner Privatwohnung ein Büro betreiben? Die Antwort des BGH fiel differenziert aus: Der Mieter muss in jedem Fall seinen Hausherren um Erlaubnis fragen - in bestimmten Fällen kann der Vermieter aber nicht Nein sagen.

Verhandelt wurde der Fall eines selbständigen Immobilienmaklers aus Frankfurt am Main, der kein eigenes Büro hatte, sondern seine Geschäfte von seiner privaten Wohnung aus betrieb. Als der Vermieter das bemerkte, forderte er den Makler auf, diese gewerbliche Nutzung einzustellen. Der weigerte sich - und kassierte die fristlose Kündigung. Diese Kündigung wollte der Vermieter dann gerichtlich durchsetzen.

Ein Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht Frankfurt hat sie in zweiter Instanz abgewiesen, und der Bundesgerichtshof hat das Verfahren nun erst einmal auf Eis gelegt. Der Grund: Es lagen nicht genug Fakten zur Beurteilung der Lage vor.

Vermieter muss seinen Segen geben

In einer Pressemitteilung präzisiert der BGH den Fall und liefert auch einige grundsätzliche Regeln mit: Ein Vermieter muss geschäftliche Aktivitäten, "die nach außen hin in Erscheinung treten", in Privatwohnungen nicht dulden, wenn sie nicht mit ihm abgesprochen sind. Wer ein Büro bei sich zuhause einrichten will, muss seinen Hausherren also immer dann um Erlaubnis fragen, wenn er dort etwa Kunden empfängt.

Danach folgt in der Begründung des BGH aber schon die erste Einschränkung: In bestimmten Fällen kann der Vermieter verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu erteilen - nämlich immer dann, wenn die gewerbliche Nutzung der Wohnung und der Kundenverkehr sich in einem üblichen Rahmen bewegen.

Der BGH nennt dabei als Messlatte die "Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter einer üblichen Wohnungsnutzung". Wenn ein Büro also nicht lauter ist als eine herkömmliche Privatwohnung, wenn der Kundenverkehr die Nachbarn oder auch den Zustand der Wohnung nicht mehr beeinträchtigt als eine normale Nutzung, dann muss der Vermieter seinen Segen geben.

Wer Mitarbeiter beschäftigt, riskiert den Rauswurf

Die nächste Einschränkung des BGH: Wenn der Mieter in seiner Privatwohnung sogar Mitarbeiter beschäftigt, darf der Vermieter die Nutzung ablehnen. Und genau um diesen Punkt ging es in der aktuellen Verhandlung: Der Kläger - also der Vermieter - berichtete von Mitarbeitern des Immobilienmaklers, die in der Wohnung ein- und ausgingen. Dieser bestreitet das. Der BGH verwies die Klage also ans Landgericht Frankfurt zurück: Dort soll diese Frage nun geklärt werden.

Das Urteil des BGH war mit Spannung erwartet worden, weil die berufliche Nutzung von Privatwohnungen zunimmt. In der mündlichen Verhandlung, die bereits im Mai 2009 stattfand, war das Beispiel von Tagesmüttern erwähnt worden, die Kleinkinder regelmäßig in ihren Privatwohnungen betreuen. Mit der jetzigen Entscheidung ist zumindest klargestellt, dass auch sie die Genehmigung des Vermieters einholen müssen. Und dass dieser die Erlaubnis nicht einfach so verweigern kann.

(sueddeutsche.de/luw/woja)