Ein Mieter hat eine hohe Nachforderung erhalten. Muss er zahlen? Nur wenn der Vermieter rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrechnung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung muss mindestens zu jedem Posten die Gesamtkosten des Hauses nennen, den Anteil des Mieters und den Schlüssel, mit dem die Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt worden sind. Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, ist die Wohnfläche der Umlagemaßstab.
Ein Mietshaus in Berlin.
(Foto: dpa)Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010 also bis zum 31. Dezember 2011. Die Abrechnungsperiode muss aber nicht immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Vermieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderung mehr an den Mieter stellen. Welcher Zeitraum für die Abrechnung maßgeblich ist, steht im Mietvertrag.
Stehen in der Abrechnung zwar die Gesamtheizkosten des Hauses, aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich verbraucht wurde, ist das nicht korrekt. Der Vermieter muss auch den Gesamtverbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel in Litern. Fehlt die Information, ist die Abrechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat der Vermieter errechnet, dass der Mieter Heizkosten nachzahlen muss, kann dieser das so lange verweigern, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung schickt. Gelingt dem Vermieter das innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist nicht, muss der Mieter gar nichts nachzahlen.
Laut Abrechnung hat der Hauswart 600 Euro erhalten. In den meisten Fällen darf nicht die gesamte Summe auf die Mieter verteilt werden. Reparaturen im Haus und Wohnungsabnahmen beispielsweise sind nicht von ihnen zu bezahlen. Erledigt der Hauswart in ihrer Wohnanlage solche Arbeiten, müssen die 600 Euro gekürzt werden. Vielleicht hat der Mieter den Hausmeister schon einmal bei solchen Tätigkeiten gesehen. Dann kann er den Vermieter darauf ansprechen und ihn auffordern, die Summe zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten Fällen ist das auch realistisch. Wenn der Vermieter zu einer Nachzahlung auffordert, kann bis zur Korrektur dieses Fehlers der auf den Hauswart entfallenden Anteil verweigert werden.
Welche Posten darf der Vermieter abrechnen?
Grundsätzlich können alle Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, die auf dieser Seite der Stiftung Warentest genannt sind. Dazu gehört die Grundsteuer ebenso wie Ausgaben für Gartenpflege, Müllbeseitigung oder Versicherungen. Die Posten müssen aber im Mietvertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann darin einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er umlegen möchte. Er kann aber auch einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen.
Unter "sonstige Kosten" kann der Vermieter Ausgaben für Dienste umlegen, die er im Mietvertrag als eben diese "sonstigen Kosten" genannt hat. Rechnet der Vermieter zum Beispiel die Ausgaben für eine Dachrinnenreinigung ab, ohne dass die Position im Mietvertrag genannt ist, muss der Vermieter nicht zahlen.
Lässt der Vermieter einen Baum fällen, müssen die Mieter ebenfalls nicht zahlen. Nur Kosten, die dem Vermieter laufend entstehen, sind Betriebskosten. Die meisten Gerichte gehen davon aus, das Einzelaktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umgelegt werden dürfen. Wird eine Dachrinne nur bei Bedarf gereinigt, etwa einmal in zehn Jahren, sind diese Ausgaben auch nicht vom Mieter zu tragen. Anders ist es, wenn die Rinne regelmäßig alle zwei Jahre gereinigt wird.
Wie Sie im Zweifelsfall vorgehen
So gehen Sie vor, wenn Sie an der Höhe der Betriebskosten zweiflen
Rechnen Sie aus, wie viel Betriebskosten Sie pro Quadratmeter und Monat zahlen sollen. Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen 600 Euro im Jahr für die Hausreinigung. Sie wohnen in einer 100-Quadratmeter-Wohnung. Ihre Reinigungskosten pro Monat betragen dann 50 Cent pro Quadratmeter.
Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren Betriebskostenabrechnungen und den Werten aus dem Betriebskostenspiegel. Der Mieterbund ermittelt darin die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland - und auf dieser Seite stehen auch die einzelnen Positionen aufgeschlüsselt. Laut aktuellem Betriebskostenspiegel für 2009 zahlen Mieter beispielsweise für die Gebäudereinigung im Schnitt nur 15 Cent. Beim örtlichen Mieterverein kann man fragen nach, ob es regionale Vergleichswerte gibt.
Zurück zum Beispiel: Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen als der Durchschnitt, sollten Sie den Vermieter nun um eine Erklärung bitten und in seine Abrechnungsunterlagen schauen.
[] Der Vermieter will, dass der Mieter die Rechnungen bei ihm einsieht. Wenn er oder seine Hausverwaltung leicht erreichbar sind, hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch auf zugesendete Kopien. Anders ist es nur bei Sozialwohnungen. Manche Vermieter schicken ihren Mietern aber freiwillig immer Kopien. Es gibt auch Fälle, in denen es für den Mieter unzumutbar ist, die Unterlagen beim Vermieter zu überprüfen, etwa wenn der Mieter gehbehindert ist oder der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt. Dann muss der Vermieter Kopien schicken. Solange er das nicht tut, ist der Mieter zu Nachzahlungen nicht verpflichtet.
Falls der Vermieter bereit ist, Kopien von den Belegen zu schicken, aber dafür 50 Cent pro Kopie will, ist das nicht okay. Überwiegend halten die Gerichte 25 Cent je Kopie für angemessen. Wenn der Vermieter auf den 50 Cent besteht, kann unter Vorbehalt gezahlt werden. Selbst 25 Cent pro Kopie bedeuten bei 100 Kopien etwa 25 Euro. Nachbarn, die auch Interesse an den Belegen haben, können sich an den Kosten beteiligen.
[] Beim Einzug hat der Vermieter gesagt, dass die monatlichen Vorauszahlungen "in etwa hinhauen". Jetzt soll der Mieter nachzahlen - und muss auch. Liegt nur eine mündliche Aussage vor, wird es schwer, sich zu wehren. Man müsste schon beweisen können, dass der Vermieter das zugesichert hat. Wer böse Überraschungen vermeiden will, lässt sich vor dem Einzug vom Vermieter eine alte Abrechnung zeigen oder fragt bei anderen Mietern im Haus nach.
[] Der Vermieter hat seit 2008 nicht abgerechnet: Was nun? Obwohl die einjährige Frist zur Abrechnung für den Vermieter abgelaufen ist, kann der Mieter noch eine Abrechnung verlangen. Ergibt sie ein Guthaben, muss der Vermieter das Geld noch auszahlen. Stellt er eine Nachforderung, kann jedoch auf die abgelaufene Frist verwiesen werden. Sträubt sich der Vermieter abzurechnen, gibt es ein Druckmittel: Man kann die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen so lange zurückzuhalten, bis er seiner Pflicht nachkommt.
[] In einem Mehrparteienhaus gibt es im Erdgeschoss einen Frisör. Er verbraucht sehr viel Wasser. Die Mieter müssen den erhöhten Verbrauch aber nicht mitbezahlen. Bezieht der Frisör sein Wasser über den allgemeinen Anschluss des Hauses, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den Wasserkosten aller Mieter einen Teil für das Gewerbe abziehen. Solange der Vermieter den Fehler nicht korrigiert hat, können die Mieter den Wasseranteil, den sie nachzahlen sollen, einbehalten.
[] Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mieter aber akzeptieren. Für ein Jobcenter oder ein Internetcafé im Gebäude etwa ist keine getrennte Abrechnung erforderlich. Denn solche Gewerbe verursachen nicht erheblich mehr Betriebskosten als private Mieter.
[] Der Balkon zählt mit, wenn die Kosten nach Fläche verteilt werden. Seit 2004 besagt die Wohnflächenverordnung, dass der Balkon im Regelfall zu einem Viertel mitzählt. Bei älteren Verträgen darf der Vermieter die Balkonfläche bis zur Hälfte berücksichtigen.
[] Der Vermieter rechnet die Heizkosten komplett nach Quadratmetern auf alle Mieter um? Das geht nicht. Heizkosten sollen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung gibt Ihnen in einem solchen Fall das Recht, die Kosten um 15 Prozent zu kürzen.
[] Ist die Wohnung ist kleiner, als es im Mietvertrag steht, hängt es vom Umfang der Abweichung ab. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, muss die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die Abweichung geringer, darf der Vermieter nach der vereinbarten Fläche abrechnen.
[] Muss der Erdgeschoss-Mieter trotzdem für den Aufzug zahlen? Ja, wenn nach dem Mietvertrag die Kosten des Aufzugs umgelegt werden dürfen, gilt das auch für Mieter im Erdgeschoss. Ob sie den Aufzug tatsächlich nutzen, ist egal. Anders ist es, wenn sie mit dem Aufzug gar nicht zu Ihrer Wohnung kommen, weil diese in einem anderen Gebäudeteil liegt als der Aufzug. Dann ist eine Klausel über die Kostenbeteiligung des Mieters an den Aufzugskosten unwirksam.
[] Die Heizkosten scheinen sehr hoch. Was kann man tun? Die Mieter sollten - auch durch einen Vergleich mit der Vorjahresabrechnung - prüfen, ob der Kostenanstieg auf höhere Preise oder einen höheren Verbrauch zurückzuführen ist. Über die Internetseite www.heizspiegel.de erfahren sie, wie ihre Werte im Vergleich zum Durchschnitt in Deutschland oder ihrer Region liegen. Ein Blick in die Rechnungen beim Vermieter zeigt, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen sind. Einen Anspruch auf eine modernere Heizung oder eine Dämmung des Hauses besteht nicht. Aber Mieter können beim Vermieter anregen, über solche Energiesparmaßnahmen nachzudenken.
Die Stiftung Warentest hat eine Checkliste für Mieter zusammengestellt.
