Betriebskosten Vermieter kontrollieren

Jede zweite Abrechnung der Nebenkosten ist falsch. Welche Posten der Vermieter in Rechnung stellen darf

Von Wolfgang Büser

Jede zweite Abrechnung ist falsch - so lautet die jährlich wiederkehrende Aussage des Deutschen Mieterbundes zu den Abrechnungen der Vermieter über die Betriebskosten, die so genannten Nebenkosten. Dies sei das Ergebnis stichprobenartiger Überprüfungen örtlicher Mietervereine. Beim Studium von Nebenkostenabrechnungen stoßen die Mietrechtsexperten "immer wieder auf haarsträubende Fehler, Nachlässigkeiten und Tricksereien". Dabei geht es bei den "kalten" Betriebskosten und bei der Heizkostenabrechnung um etwa zwei Euro pro qm Wohnfläche, die als Zusatzkosten in der Miete stecken - Tendenz steigend.

Posten auf der Abrechnung

Mieter, die nicht übervorteilt werden wollen, sollten wissen, was zu den Betriebs-/Nebenkosten gehört. Die Liste ist lang: - Grundsteuer, - Wasserversorgung, - Abwasser, - Fahrstuhlkosten, - Straßenreinigung und Müllabfuhr, - Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, - Gartenpflege, - Beleuchtung, - Schornsteinreinigung, - Sach- und Haftpflichtversicherungen, - Aufwand für einen Hausmeister, - Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, - maschinelle Wascheinrichtungen, - "sonstigen Betriebskosten", etwa für ein Schwimmbad oder eine Sauna.

Dies alles trägt der Mieter anteilig, als so genannte "kalte Betriebskosten.

Warme Kosten

Zu den "warmen" Betriebskosten, den Heizkosten, gehören in erster Linie die Brennstoffkosten (Fernwärme, Gas, Öl), ferner der Aufwand für die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, die Kosten für den Betriebsstrom, die Wartungs- und Reinigungskosten, die Kosten für Messungen, für die Anmietung der Erfassungsgeräte sowie für eine Wärmemessdienstfirma.

Rechnung im Detail

Der Vermieter muss alle zwölf Monate abrechnen, was nicht unbedingt mit dem Kalenderjahr übereinstimmen muss. Er hat alle Kostenarten einzeln aufzulisten, damit der Mieter auf einen Blick prüfen kann, ob nur die gesetzlich zulässigen Aufwendungsarten umgelegt worden sind.

Verteilerschlüssel

Die Gesamtkosten für das Haus müssen - entsprechend dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel - auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt sein. Für die Verteilung der kalten Betriebskostenarten gilt der vereinbarte Aufteilungsmaßstab: zum Beispiel die Wohnungsgröße oder die Personenzahl. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Erfassungssysteme installiert sind.

Heizkosten-Verbrauch messen

Heizkosten sind im Regelfall verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn mindestens zwei Wohnungen von einer Heizanlage versorgt werden. Dabei muss der Vermieter 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach Verbrauch verteilen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab, normalerweise nach der Wohnfläche aufgeteilt. In Ausnahmefällen ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung bis zu 100 Prozent möglich, wenn das so vereinbart wurde.

Leere Wohnung berücksichtigen

Der Vermieter muss auch leer stehende Wohnungen in seine Abrechnung einbeziehen. Er muss die darauf entfallenden Beträge selbst tragen, darf also die Gesamtkosten für das nur teilweise vermietete Haus nicht einfach auf die vermieteten Wohnungen aufteilen.

Zweifel prüfen

Der Mieterbund empfiehlt, vor allem darauf zu achten, ob es erhebliche Abweichungen bei den einzelnen Positionen zu denen des Vorjahres gegeben hat. Solche Abweichungen müssen plausibel erklärt sein.

Bei Zweifeln hat der Mieter das Recht, die Originalunterlagen des Vermieters einzusehen, er kann aber auch Kopien dieser Unterlagen verlangen, wofür ihm dann Kopierkosten (in der Regel: 25 Cent pro Seite) in Rechnung gestellt werden dürfen.

Ankunft der Rechnung

Spätestens zwölf Monate nach dem Ende einer Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zugeschickt haben. Hält er diese Frist nicht ein, ist der Mieter nicht gezwungen, eine etwaige Nachzahlung zu leisten. Das gilt erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 (dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts) enden.

Beispiel: Fordert ein Vermieter im Jahr 2003 für das Kalenderjahr 2001 Beträge für die Betriebskosten nach - etwa für die Periode Oktober 2000 bis September 2001 -, so kann der Mieter dem widersprechen. Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, zum Beispiel weil kommunale Gebühren erst verspätet festgesetzt wurden. Abrechnen muss der Vermieter aber auf jeden Fall, weil es ja auch zu einer Rückzahlung von Betriebskosten zu Gunsten des Mieters kommen kann - die auf jeden Fall zu leisten ist.