Begehrte Objekte Je grüner, desto teurer

Idyllisch gelegen: Haus an der Ruhr.

(Foto: MST GmbH/Joshua Belack)

Mülheim gehört zu den attraktivsten Immobilienmärkten der Region. In den besten Lagen kostet der Quadratmeter bis zu 4000 Euro.

Von Miriam Beul-Ramacher

In der Wirtschaftswelt ist Mülheim an der Ruhr vor allem als Unternehmenssitz von Aldi-Süd und Tengelmann bekannt. Kulturfreunde nennen das Theater an der Ruhr und seinen Leiter Roberto Ciulli als bekannteste Institution. Dass die erste bergbaufreie Stadt des Ruhrgebiets aber auch viele grüne, idyllische und darum teure Wohnlagen zu bieten hat, wissen die wenigsten. Denn anders als bei den Nachbarn in Duisburg oder Oberhausen werden Fans gehobener Wohnkultur in Mülheim mühelos sechsstellige Summen für eine standesgemäße Bleibe los. So tief wie hier greifen Immobilienkäufer freiwillig nur in Düsseldorf oder dem südlichen Essen in die Tasche, wie ein Blick auf die bekannten Immobilienvermittlungs-Portale zeigt.

"Für hochwertige Neubauwohnungen zahlen die Käufer in den besten Lagen der Stadt 3300 bis 4000 Euro pro Quadratmeter", sagt Gina Holschbach, Lizenzpartnerin der Maklerfirma Engel & Völkers in Mülheim. Die Bautätigkeit habe stark angezogen. Die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen sei so groß, dass sie ihr Vermarktungsteam in den vergangenen Monaten aufstocken musste. Vorstände, Chefärzte, Unternehmer: Wer etwas auf sich zählt und in den Nachbarstädten Oberhausen und Duisburg nicht fündig wird, geht in das elegantere Mülheim.

Auffällig: Platz finden in den Luxusdomizilen nicht nur Menschen. Auch Tiere - insbesondere Pferde - werden auf dem Mülheimer Immobilienmarkt bestens mit Flächen versorgt. Ein Top-Angebot für Zwei- und Vierbeiner findet sich derzeit im teuren und überdurchschnittlich wohlhabenden Stadtteil Saarn. Zum Ensemble - einem stattlichen Anwesen mit zwei Wohngebäuden und 30 Zimmern - zählen eine Reithalle, ein Casino und 40 Pferdeställe. Kostenpunkt: 2,1 Millionen Euro. Das Zwangsversteigerungsobjekt mag in dieser Größe vielleicht nicht alltäglich sein, untypisch für Mülheim ist es aber auch nicht. Reitsport hat hier eine lange Tradition. Die Galopp-Rennbahn am Raffelberg und die hohe Anzahl an Einkommensmillionären im Ruhrgebiet sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Domizilen mit Pferdekoppel nicht abebbt. Immerhin besteht die Stadt zu mehr als 50 Prozent aus Grün- und Waldflächen. Viele der exklusiven Wohnlagen - ob mit oder ohne Reitställe - befinden sich daher im Grünen, entweder nahe der idyllischen Ruhr-Auen oder zwischen Feldern und Wäldern.

"Die Mischung aus hoher Freizeitqualität, guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung kommt extrem gut an. Die wichtigsten Arbeitsmärkte der Region Düsseldorf und Essen sind in weniger als 20 Autominuten zu erreichen. Daher lockt die Stadt auch eine Menge überregionaler Immobiliennachfrager an", sagt Maklerin Holschbach. Entwickler vertrauen dem Markt ebenfalls, das Neubaugeschäft boomt. Und das bedient nicht nur die Wohlhabenden. Die Immobilienauswahl wird auch für die Mülheimer Mittelklasse größer. So bietet etwa die NCC Deutschland GmbH im Mülheimer Norden 44 klassische Reihenhäuser mit vier Zimmern und 130 Quadratmetern Wohnfläche für 300 000 bis als 320 000 Euro an.

Nicht nur landschaftlich, auch wirtschaftlich hebt sich Mülheim von den übrigen Ruhrgebietsstädten ab. Der Anteil der Erwerbsfähigen ohne Job lag im April "nur noch" bei 7,8 Prozent. Kein anderes früheres Bergbauzentrum hat sich von den Folgen des Strukturwandels so schnell und nachhaltig erholt. Beleg dafür ist neben der positiven Entwicklung am Arbeitsmarkt die hohe Kaufkraft. Über 24 011 Euro kann jeder Einwohner im Schnitt verfügen nach einer Statistik von 2014, und damit über deutlich mehr als die Nachbarn in Essen (21 778 Euro), Oberhausen (19 616 Euro) oder Duisburg (18 745 Euro).

Vergleichsweise moderat fallen die Mieten aus. Für sehr gut gelegene und hochwertig ausgestattete Wohnungen werden laut LEG Wohnungsmarktreport NRW (2014) im Schnitt knapp neun Euro pro Monat und Quadratmeter gezahlt. Bei Neubauobjekten wird die Zehn-Euro-Marke auch mal übersprungen, wie die Angebote bei Immobilienscout zeigen. Auch die Durchschnittsmieten liegen mit 5,94 Euro über dem Niveau in der Nachbarschaft. In Essen wurden Anfang 2014 durchschnittlich 5,90 Euro verlangt, in Oberhausen 5,29 Euro und in Duisburg 5,15 Euro. Einzig der Nachbar im Süden - der wohlhabende Landkreis Mettmann - verlangte Mieterhaushalten mit sieben Euro pro Quadratmeter und Monat höhere Preise ab.

Der Bevölkerungsrückgang sorgt dafür, dass die Preise langfristig nicht in den Himmel wachsen

Von solchen Mieten können Wohnungsnutzer in anderen Großstädten Deutschlands wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt natürlich nur träumen. Doch dass die Preise an der Ruhr nicht in den Himmel wachsen, hat mehrere Gründe. Hauptursache ist die negative Bevölkerungsentwicklung. Im Jahr 2025 werden nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes aller Voraussicht nach 3,2 Prozent weniger Einwohner in der Stadt an der Ruhr leben als 2011.

Die prognostizierten Verluste könnten durch die stärkere Zuwanderung zwar teilweise aufgefangen werden. Trotzdem ist absehbar, dass sich die Zahl der Haushalte weiter reduzieren wird und somit der Bedarf an Wohnraum in Mülheim weiter sinkt. Nach Erhebungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gab es in Mülheim bereits 2012 etwa 1,5 Prozent weniger Haushalte als noch im Jahr 2002.

Mitverantwortlich für die preiswerten Mieten ist zudem die städtebauliche und soziale Struktur der Stadt. Wie Essen und Duisburg weist auch Mülheim ein deutliches Nord-Süd-Gefälle auf. Den grünen und großzügigen Wohnlagen im Süden stehen industriell geprägte und stark verdichtete Viertel im Norden gegenüber. Hohe Migrantenzahlen, geringe Beschäftigungsquoten und niedrige Kaufkraft sind hier auf wenige Stadtteile konzentriert.

"Für den Mülheimer Wohnungsmarkt gilt: Je grüner, desto teurer, je verdichteter, desto preiswerter", sagt Peter Vermeulen vom Dezernat für Umwelt, Planen und Bauen in Mülheim. Ein Ziel der Stadtentwicklung sei es daher, die Lebensqualität in den nördlichen Quartieren durch mehr Grünanlagen zu verbessern.