Vermieter und Verkäufer können wählen: Entweder lassen sie für ihr Gebäude einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erstellen. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, gilt diese Wahlfreiheit jedoch nur noch einschließlich zum 30. September 2008. Danach muss für diese Gebäudetypen ein Bedarfsausweis ausgestellt werden - der Hausbesitzer erhält dann zwar wesentlich detaillierte Ergebnisse, muss aber auch mehr bezahlen.
"Der große Unterschied zwischen den beiden Energieausweisen liegt in ihren völlig verschiedenen Berechnungsansätzen", sagt der Münchener Architekt Stefan Onischke. Während beim Verbrauchsausweis der Heiz-Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre die Berechnungsgrundlage bildet, wird beim Bedarfsausweis das Gebäude grundlegend analysiert. Experten begutachten die Immobilie und bewerten die Bausubstanz oder die Heizungsanlage - unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten.
Ein aufwendiges Verfahren, das seinen Preis hat: Während Verbrauchsausweise bereits für weniger als 30 Euro angeboten werden, liegen die Kosten für einen Bedarfsausweis in der Regel im dreistelligen Bereich. "Bei großen Gebäuden kann der Aufwand leicht auf mehrere tausend Euro steigen", sagt Onischke.
Dabei kann sich nach Erkenntnissen des Architekten die Ausstellung des teuren Bedarfsausweises als Bumerang erweisen. Der Grund: Bei Vergleichen der beiden Energieausweise für das jeweils gleiche Objekt stellte sich heraus, dass der Bedarfsausweis in manchen Fällen einen um bis zu 80 Prozent höheren Verbrauch auswies. "Für Hauseigentümer bedeutet dies, dass sie nicht nur mehr bezahlen müssen, sondern auch noch einen Energieausweis erhalten, der höhere, also schlechtere Werte ausweist", sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München.
Da sie wegen der unterschiedlichen technischen Grundlagen kaum vergleichbar sind, dürften Miet-und Kaufinteressenten sinnvoll nur Verbrauchs- mit Verbrauchsausweis und Bedarfs- mit Bedarfsausweis vergleichen. Dieser Meinung ist auch die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena).
Feine Unterschiede
"Es ist in der Tat so, dass der Bedarfsausweis im Vergleich zum Verbrauchsausweis häufig einen höheren Wert ausweist. Denn bei der Berechnung des Bedarfsausweises wird davon ausgegangen, dass alle Räume gleichmäßig beheizt werden", sagt Thomas Kwapich, Projektleiter bei der dena.
Der Verbrauchsausweis könne auch deshalb in manchen Fällen einen sehr viel niedrigeren Verbrauch ausweisen als der Bedarfsausweis, weil er vom individuellen Verbrauch abhänge, der im Einzelfall niedriger als der objektive Bedarf sein könne. "Wir empfehlen trotzdem, sich den teureren Bedarfsausweis ausstellen zu lassen", sagt Kwapich. Denn damit sei der Eigentümer nun wirklich genau im Bilde, wo sein Gebäude energetisch stehe.
Einstieg für Modernisierung
Außerdem könne der Bedarfsausweis ein guter Einstieg für eine Modernisierung sein, die sich dann langfristig für den Hausbesitzer auszahle. Haus & Grund dagegen rät insbesondere Eigentümern von älteren Ein-, Zwei-, Drei- oder Vierfamilienhäusern, sich unbedingt noch vor dem 30. September 2008 einen kostengünstigen Verbrauchsausweis zu beschaffen.
