Aufgaben und Pflichten eines Notars Prüfen und beurkunden

Der Gang zum Notar ist Pflicht. Dieser kümmert sich darum, dass die rechtlichen Voraussetzungen für einen Immobilienkauf gegeben sind.

(Foto: Stefan Sauer/dpa)

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss dafür zum Notar. Er untersucht aber nur, ob rechtlich alles in Ordnung ist. Käufer sollten die Verträge daher auch von einem Anwalt begutachten lassen.

Von Isabelle Modler/dpa

Der Termin beim Notar ist Pflicht, wenn man eine Immobile kaufen will. "Immobilien können nur rechtskräftig den Eigentümer wechseln, wenn beidseitig ein notariell beglaubigter Kaufvertrag unterschrieben wird", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Es ist eine Vorgabe des Gesetzgebers, um die Bedeutung und Tragweite der Kaufentscheidung klarzumachen. Schließlich kann der Käufer die Immobilie nicht einfach zurückgeben, wenn sie ihm doch nicht gefällt. Deshalb sollten Käufer sowohl die Immobilie als auch den Vertrag genau unter die Lupe nehmen: "Der Kaufvertrag muss dem Käufer zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit genügend Zeit bleibt, alle Informationen genau durchzulesen und eventuelle Fragen zu klären", sagt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Der Notar kümmert sich darum, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Vertragsunterzeichnung gegeben sind. "Er holt eventuell erforderliche Unterlagen und Genehmigungen ein und prüft diese, teilt dem Käufer mit, wenn der Kaufpreis fällig ist, und sorgt für die Eigentumsumschreibung und Löschung nicht übernommener Belastungen, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde", sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

"Sollte es noch vertragliche Unstimmigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer geben, erklärt der Notar, wie man diesen Konflikt im Sinne beider Parteien lösen kann", erläutert Alexander Wiech vom Verein Haus & Grund Deutschland. Aber Vorsicht: "Grundsätzlich ist der Notar zur Neutralität verpflichtet, muss also eigentlich einen ausgewogenen Vertrag im Interesse beider Parteien gestalten", sagt Beate Heilmann, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Der Notar vertritt also keine der beiden Parteien, sondern beantwortet Fragen, setzt den Vertrag und die Urkunde auf, prüft den Grundbucheintrag und kümmert sich darum, dass er vorgenommen wird. "Bei der Beurkundung verliest der Notar den vollständigen Vertragstext und erklärt den Beteiligten nochmals dessen Inhalt und die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen", sagt Hüren. Das ist die letzte Gelegenheit, offene Fragen zu klären. Die rechtliche Expertise und Entwurfserstellung durch den Notar sind in der Beurkundungsgebühr inbegriffen, erläutert Hüren. Die Notargebühren sind gesetzlich festgeschrieben und orientieren sich am Verkaufswert.

"Ein ausgewogener und solide erstellter Vertrag dürfte für beide Parteien keine unzumutbaren Risiken mehr bergen, könnte also unterzeichnet werden", sagt Heilmann. Doch in der Praxis fänden sich Vertragsentwürfe unterschiedlicher Qualität: "Vor diesem Hintergrund ist eine zusätzliche Überprüfung durch einen Anwalt, der ja ausschließlich die Interessen seines Mandanten strikt zu wahren hat, durchaus zweckmäßig." Er könne Fehler ausbügeln oder bei eventuell zu einseitiger Gestaltung des Entwurfes entsprechend korrigierend wirken, sagt Heilmann. Seine Einschätzung kann besonders nützlich sein, wenn kritische Punkte abgesichert werden müssen: beispielsweise um mögliche Vorkaufsrechte abzuklären, eine lastenfreie Übertragung sicherzustellen oder zu kurze Zahlungsfristen zu vermeiden, die die Finanzierung gefährden könnten.

Wer sich von einem Anwalt beraten lassen will, muss dafür extra zahlen: "In der Regel orientieren sich die Kosten am Wert des Kaufobjektes", erklärt Beate Heilmann. "Beratungsgebühren sind zwischen Anwalt und Mandant aber grundsätzlich frei zu vereinbaren." Für das Prüfen des Vertrags böten sich Pauschalbeträge an, sagt die Rechtsanwältin. Wer wenige Fragen hane und nur eine erste Orientierung brauche, der könne die Kosten im Rahmen einer Erstberatung überschaubar halten. Laut DAV kostet sie bis zu 190 Euro netto. Allerdings sei nicht nur die Gebühr, sondern auch der Prüfungsumfang begrenzt, sagt Heilmann.

Mit der Prüfung des Kaufvertrags ist es aber oft nicht getan: Bei einer Eigentumswohnung beispielsweise kann es sinnvoll sein, auch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung überprüfen zu lassen, "die häufig fehlerbehaftet sind und problematische Regelungen beinhalten", warnt Heilmann. Auch hier biete sich ein Pauschal-Beratungshonorars an. Eine rechtliche Beratung zum Thema Immobilienkauf bieten auch viele örtliche Verbraucherzentralen an. In Nordrhein-Westfalen beispielsweise können Käufer eines Neubaues den Vertrag für etwa 350 Euro prüfen lassen.