Von Wolfgang Büser

Nebenkostenabrechnung, Eigenbedarfskündigung, Mietminderung: frische Urteile des Bundesgerichtshofs, die zu Gunsten des Vermieters ausgegangen sind.

Betriebskosten

Wohnungseigentümer bekommen beispielsweise regelmäßig in Verfahren Recht, in denen es um die Abrechnung der Betriebskosten geht. In Karlsruhe wurde entschieden, dass der Vermieter einem Mieter auch dann nicht die bereits gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen erstatten muss, wenn er die Betriebskosten nicht fristgerecht abrechnet (= innerhalb eines Jahres nach Ende des vorigen Abrechnungszeitraumes). Der Mieter ist auf die Möglichkeit verwiesen worden, den Vermieter durch Zurückhaltung weiterer Abschlagszahlungen dazu zu bewegen, die Abrechnung vorzulegen. (AZ: VIII ZR 191/05) Der Mieter braucht allerdings bei verspätetem Eingang der Betriebskostenabrechung eine etwaige Nachzahlung nicht mehr zu leisten.

Eine Kaution darf vom Vermieter für anstehende Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung einbehalten werden, wenn der Mieter auszieht. In dem konkreten Fall war der Mieter Mitte des Jahres ausgezogen und verlangte seine Kaution zurück, bevor die Nebenkosten sowohl des vergangenen als auch des laufenden Jahres abgerechnet waren. Hier ergab sich für das abgelaufene Jahr eine Nachforderung, die der Vermieter mit der Mietsicherheit verrechnete. Da auch für das Jahr des Auszugs mit einer Nachforderung zu rechnen war, durfte der Vermieter den verbleibenden Teil der Kaution ebenfalls auf Eis legen. Eine Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters und erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen von Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof gestand dem Vermieter hier sogar eine mehr als sechsmonatige Frist zu, wenn er bis dahin noch nicht alle Daten - zum Beispiel der Versorgungsunternehmen - beisammen hat. (AZ: VIII ZR 71/05)

Der Bundesgerichtshof stellte ferner fest, dass Mieter keinen Anspruch auf eine Zusendung von Kopien der Belege der Betriebskostenabrechnung haben (auch wenn sie sie bezahlen wollten), wenn es ihnen zuzumuten ist, Unterlagen im Verwaltungsgebäude des Vermieters einzusehen. "Es muss im Interesse beider Parteien sein, zusätzlichen Aufwand zu vermeiden", so der BGH. Außerdem besteht durch die direkte Einsicht in die Unterlagen die Möglichkeit für den Mieter, mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu klären. In diesem Fall hatte der Mieter fast 300 Fotokopien über Rechnungen vom Vermieter verlangt, was vom Vermieter und schließlich auch vom Bundesgerichtshof als "unzumutbarer Aufwand" abgelehnt wurde. (AZ: VIII ZR 78/05)