Bausparen, Eigenheimzulage oder Nebenkostenabrechnung: Was Mieter und Eigentümer noch bis zum 31. Dezember noch erledigen sollten.

Bausparen:

Die maximale Wohnungsbauprämie erhalten Bausparer, wenn sie noch rechtzeitig den höchstmöglichen Betrag auf das Konto zahlen: 512 Euro bei Alleinstehenden, 1024 Euro bei Verheirateten. Anspruch auf die Wohnungsbauprämie hat, wer ein zu versteuerndes Einkommen von weniger als 25 600/51 200 Euro pro Jahr hat (allein stehend /verheiratet). Brutto ist das weit mehr, je nach individuellen Verhältnissen. Die Maximalprämie beträgt 45,06/90,11 Euro.

Immobilienkauf: Noch in diesem Jahr einziehen

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung gebaut hat, sollte bis Silvester einziehen. Andernfalls gehen 1250 Euro Eigenheimzulage plus 800 Euro Baukindergeld (pro Kind) für 2004 verloren. Für eine Familie mit zwei Kindern kann über die gesamte Laufzeit demnach eine maximale Gesamtförderung von 22.800 Euro zusammenkommen.

Schwacher Trost: Bei Einzug im kommenden Jahr steht den Bauherren die staatliche Eigenheimförderung wenigstens noch für sieben Jahre zu. Allerdings lässt sich im Kaufvertrag regeln, dass "Lasten und Nutzen" erst im Jahr 2005 auf die neuen Bewohner übergehen ("wirtschaftlicher Übergang"). Ziehen sie dann 2005 ein, bleibt der Staatszuschuss für acht Jahre erhalten.

Bedingung für die Eigenheimzulage ist im Übrigen, dass der Gesamtbetrag der Einkünfte (Bruttoeinnahmen minus Werbungskosten) im Jahr der Fertigstellung sowie im Vorjahr insgesamt nicht höher war als 140.000 Euro (Singles: 70.000 Euro) - plus 30.000 Euro pro Kind.

Wolfang Büser

Bauen: Antrag stellen

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung noch bauen will, sollte den Bauantrag dafür auf jeden Fall noch in diesem Jahr stellen. Denn zum 1. Januar 2005 soll die staatliche Eigenheimzulage gestrichen werden. Mit dem 2004 gestellten Antrag auf Baugenehmigung erhalten die Bauherren aber noch bisherige Ansprüche.

Entsprechendes gilt für den Kauf eines Hauses: Die Unterschrift unter den Kaufvertrag noch in diesem Jahr rettet die Eigenheimzulage für acht Jahre.

Wolfang Büser

Verjährung von Kautionsansprüchen

Ist das Mietshaus oder die vermietete Eigentumswohnung vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) verkauft worden, muss der neue Eigentümer eine Mietkaution nur auszahlen, wenn er die Mietsicherheit vom Voreigentümer erhalten hat.

Achtung: Am 31.12.2004 verjähren Mieteransprüche gegen den alten Eigentümer auf Weitergabe der Mietkaution an den neuen Eigentümer. Das bedeutet: Klären, ob der aktuelle Eigentümer die Mietkaution erhalten hat. Wenn nicht, müssen gegen den früheren Eigentümer gerichtliche Schritte bis zum 31.12.2004 eingeleitet werden, um die Verjährung zu hemmen.

Verjährung: Stichtag 31.12.2004

Ist ein Mieter- oder Vermieteranspruch verjährt, bedeutet das, der Anspruch kann nicht mehr durchgesetzt werden. Die andere Seite muss nicht mehr zahlen, bzw. die gewünschte Leistung muss nicht mehr erbracht werden.

Die so genannte Regelverjährung beträgt seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nur noch drei Jahre (früher 30 Jahre). Die Verjährungsfrist beginnt ab Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat.

Beispiele:

- Vermieteranspruch auf Mietzahlung; - Zahlungsanspruch des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen; - Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung; - Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution; - Mieteranspruch auf Gestattung der Untermietung; - Mieteranspruch auf Durchführung einer eigenen Modernisierungsmaßnahme; - Ansprüche des Mieters aus oder auf Betriebskostenabrechnungen.

Wichtig: Es gibt eine Reihe von gesetzlichen Sondervorschriften mit abweichenden Verjährungsregelungen:

- Rückzahlung zu Unrecht oder zu viel gezahlter Maklerprovision: vier Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt sofort mit Zahlung der Provision zu laufen.

- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache: sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache.

- Mieteransprüche auf Verwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme: sechs Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Mietwohnung: Betriebskosten

Abrechnungs- und Ausschlussfrist:

Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern.

Beispiel: Läuft die Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2003, müssen die Betriebskostenabrechnungen spätestens Silvester 2004 beim Mieter eingetroffen sein. Kommt die Abrechnung erst im Januar 2005 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern.

Achtung:

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 115/04) hat jetzt entschieden, dass die zwölfmonatige Abrechnungsfrist eingehalten ist, wenn der Vermieter in dieser Zeit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung können auch noch nach Fristablauf, das heißt nach den zwölf Monaten, korrigiert werden. Das darf aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen.

Die Gefahr, dass der Vermieter kurz vor Silvester eine "Alibi-Abrechnung" versendet, die er dann in den Folgemonaten Stück für Stück richtig stellt, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur - so das höchste deutsche Zivilgericht - wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mit folgenden Mindestangaben enthält:

Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Ver-teilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

(Deutscher Mieterbund)

(Wolfang Büser)