Der Wahnsinn wohnt überall, zum Beispiel in Geisenbrunn, einem Ortsteil von Gilching. 480 Euro pro Quadratmeter, so lautet dort der gültige Richtwert für Boden - und trotzdem hat Makler Thomas Blasing aus Starnberg für einen Kunden zu einem deutlich höheren Preis ein Grundstück an den Mann gebracht. 790 Euro pro Quadratmeter hat der Käufer gezahlt, und das bringt Makler Blasing zu einem eindeutigen Urteil: "Das ist kein Markt, denn zu einem Markt gehören Angebot und Nachfrage. Wir aber haben so gut wie kein Angebot." Und die Preise, die seien daher "ungebremst".
Das gilt vor allem in Starnberg - die Stadt ist und bleibt das teuerste Pflaster im Münchner Umland. Und auch bei den Preissteigerungen, die in allen Kreisstädten um München weiter anhalten, steht Starnberg an der Spitze. Frei stehende Einfamilienhäuser sind hier sogar 19 Prozent teurer als in München, Doppelhaushälften in etwa gleich teuer, nur Eigentumswohnungen gut zehn Prozent billiger, heißt es im aktuellen Marktbericht für das Münchner Umland, den das maklerverbandsnahe IVD-Marktforschungsinstitut halbjährlich herausgibt.
Dessen Chef Stephan Kippes verkündet seit der Finanzkrise und der Flucht in das Betongold jedes Mal die gleiche Botschaft. Auch an diesem Montag: steigende Preise, in allen Lagen, bei allen Objekttypen - dem Zuzug und den wenigen Neubauten sei Dank. Weil immer noch so viele Kapitalanleger in Immobilien investieren wollen, sind in Stadt und Umland die Kaufpreise stärker gestiegen als die Mieten. "Die Kaufpreise laufen den Mieten davon", sagt Kippes. Ein Effekt, der in der Stadt noch deutlich stärker ist als im Umland. Die Folge: Die Rendite sinkt. Und spätestens dann, wenn die Zinsen steigen und andere Geldanlagen wieder attraktiver werden, warnen Immobilienexperten davor, dass Investoren dann weniger Interesse an Neubauten haben könnten.
Noch gibt es allerdings im gesamten Großraum mehr Interessenten für Bauland und fertiggestellte Immobilien als Angebot verfügbar ist. "Man verkauft nicht, man teilt zu", sagt der Echinger Makler Karl Knoll, sein Tonfall klingt sarkastisch. Der Mangel, so Knoll, sei gerade in Gemeinden eklatant, die in den vergangenen Jahren stark Gewerbe angesiedelt hätten, etwa in Garching. "Dort sind Tausende Arbeitsplätze am Businesscampus entstanden, aber nicht einmal ein Zehntel dessen an Wohnungen neu gebaut worden." Die Nachfrage sei daher enorm.
Je knapper das Angebot, desto stärker steigen die Preise. Teuer ist es überall in und rund um München - die günstigsten Einfamilienhäuser stehen, relativ gesehen, noch im Landkreis Ebersberg. Hier kostete ein Haus zuletzt im Durchschnitt 505.000 Euro, eine Doppelhaushälfte 418.000 Euro. Die günstigsten Eigentumswohnungen gab es zuletzt in Dachau, dort kostete der Quadratmeter in einer nach 1950 gebauten Wohnung 2350 Euro. Generell gilt die Faustregel: "Je weiter man sich entlang der S-Bahnlinien stadtauswärts bewegt, desto günstiger gestaltet sich das Kauf- und Mietniveau", sagt Kippes. Günstiger werde es zwischen den Ästen der S-Bahn und an Orten ohne eigenen S-Bahnhof. Um der Wohnproblematik Herr zu werden, fordert Kippes darum, das S-Bahnnetz möglichst bald auszubauen, mit zweiter Stammstrecke und engerem Takt.
Die Preisentwicklung im Münchner Umland.
Vor allem junge Familien ziehen ins Umland
In München selbst weist der Markt für Kauf-, aber auch für manche Mietimmobilie deutliche Überhitzungstendenzen auf. Immer wieder erlebe er inzwischen, dass einzelne Objekte im hochpreisigen Segment unverkäuflich oder unvermietbar seien, weil manche Anbieter "unvernünftig überziehen", sagt Claus Kiermaier, Geschäftsführer von Eigenwert-Immobilien. Die Nachfragesituation habe sich aufgrund des hohen Preisniveaus derzeit etwas beruhigt, die Warteschlangen seien kürzer geworden.
Dies liege auch daran, glaubt Kiermaier, dass es den Trend zu einer neuen Stadtflucht gebe: "Nachdem vor allem Ältere zuletzt in die Stadt gezogen sind, geht jetzt bei den jungen Familien die Welle raus", sagt er. Zu gering sei das Angebot in der Stadt, zu hoch das Preisniveau. Auch der Geretsrieder Makler Norbert Junius kennt diese Kunden, die oft höhere Preise gewohnt sind als die Umland-Bevölkerung. Münchner Bauträger interessierten sich ebenfalls zunehmend für die wenigen ausgewiesenen Bauflächen im südlichen Umland - die dann an Münchner Familien verkauft werden.
"In einem Projekt mit 50 Reihenhäusern haben wir bis jetzt zwei Drittel an Münchner verkauft", sagt er. Sie alle haben zwischen 360.000 und 500.000 Euro für ihr Häuschen im Grünen hingeblättert. IVD-Marktforscher Stephan Kippes kennt den Effekt, den die Münchner Zuzügler mitbringen: Sie könnten die einheimische Bevölkerung mit der Zeit verdrängen, noch weiter hinaus ins Umland.