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Immobilie übertragen Nießbrauch oder Wohnrecht?

Übertragen Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder, kann das deutlich Erbschaftssteuer einsparen. Dabei können sie sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vorbehalten. Vor- und Nachteile.

Von Fritz Himmel, Biallo & Team

Eine Immobilie an die Kinder zu übertragen, bedeutet meist, den größten Teil des Vermögens zu verschenken. Viele zögern daher aus Angst, ihre Sicherheiten für das Alter zu verlieren. Doch Schenkungen lassen sich grundsätzlich an bestimmte Vorgaben knüpfen. "Ein häufig gewählter Weg ist hierbei, dass die Eltern dem Kind zwar die Immobilie übertragen, sich jedoch ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vorbehalten", sagt Anton Steiner, Fachanwalt und Präsident des Deutschen Forums für Erbrecht. Diese Rechte lassen sich mit einer Grundbucheintragung sichern und gelten gegenüber jedermann - auch wenn die Immobilie später verkauft wird.

Wohnrecht: Wohnen, aber nicht mehr

Bevor Verbraucher die Immobilie übertragen, ist es wichtig, dass sie die rechtlichen Bedeutungen von Wohnrecht und Nießbrauch genau kennen. Insbesondere im Zusammenhang mit einer Schenkung findet das lebenslange Wohnrecht häufig Anwendung. Das Wohnrecht räumt einer Person offiziell das Recht ein, eine Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Mehr aber nicht.

Nießbrauch erlaubt auch Vermietung

Der Nießbrauch dagegen ermöglicht nicht nur weiterhin, die Immobilie selbst zu nutzen, sondern auch Mieteinkünfte zu erzielen. "Denn wenn das Wohnrecht aus Alters- oder Krankheitsgründen nicht mehr ausgeübt werden kann und die Eltern ihren Lebensabend in einem Seniorenheim verbringen, lassen sich mit dem Nießbrauch Einkünfte erzielen, die unter Umständen für den Aufenthalt und die Pflege nötig sind", sagt Steiner. Deshalb ist dem Nießbrauch immer der Vorzug zu geben.

Steuervorteile durch Nießbrauch

Nießbrauch ist auch in steuerlicher Hinsicht günstig, weil der Kapitalwert des Nießbrauchs vom zu versteuernden Schenkungswert abgezogen werden kann. Berechnungsgrundlage ist jeweils der Wert der übergebenen Immobilie abzüglich der hochgerechneten erzielbaren Mieterträge. Die tatsächliche oder fiktive Jahresmieteinnahme wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, das ist ein Wert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert. "Je eher hier vom Alter her die richtigen Weichen gestellt werden, desto höher kommt die Berechnung der Lebenserwartung zum Tragen und desto günstiger werden die Steueraspekte", sagt Agnes Fischl, Fachanwältin für Erbrecht und Steuerberaterin. Das ist bei hohen Immobilienwerten ein wichtiger Faktor. Beispiel: Hannelore Meyer ist 70 Jahre alt und Eigentümerin einer Wohnung. Diese ist zu einem monatlichen Nettomietzins von 1.500 Euro vermietet. Im Rahmen einer Schenkung an ihren Sohn behält sie sich den Nießbrauch auf Lebenszeit vor. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 500.000 Euro. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt in diesem Fall 176.256 Euro. Da dem Sohn ein Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro zusteht, ist auf diese Übertragung mit Nießbrauch keine Schenkungsteuer fällig. Hätte Hannelore Meyer die Wohnung ohne Nießbrauchvorbehalt an ihren Sohn übergeben, müsste dieser einen steuerlichen Erwerb in Höhe von 100.000 Euro mit elf Prozent versteuern.

Nießbrauch schützt nicht vor Pflichtteilansprüchen

Im Rahmen der erbrechtlichen Pflichtteilsregelungen hat ein Nießbrauchrecht allerdings erhebliche Auswirkungen und kann ? je nach Situation ? auch zu ungewünschten Folgen führen. Wer zum Beispiel einem seiner Kinder eine Immobilie schenkt, um dadurch den Pflichtteil anderer Kinder zu schmälern, kommt mit einem Nießbrauchs- oder auch Wohnrechtsvorbehalt nicht zum Ziel. Denn ein Pflichtteilsberechtigter hat zwar an einer verschenkten Immobilie keinen Anspruch mehr, wenn zwischen Erbfall und Schenkung mehr als zehn Jahre vergangen sind. "Dies gilt aber nicht, wenn sich der Schenker wesentliche Rechte wie eben den Nießbrauch vorbehalten hat. Die Zehn-Jahres-Frist läuft in diesem Fall erst gar nicht an", sagt Anton Steiner.Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.

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