Kapitalanlage Sechs Gründe für den Immobilienkauf

Wohneigentum gilt landläufig als solide Geldanlage. Allerdings sind die Preise enorm nach oben geschossen. Lohnt es sich noch zu mieten?

Von Max Geißler, Biallo & Team

Die Zahl der Deutschen, die sich Wohneigentum anschaffen, steigt. In einer Forsa-Umfrage nannten 65 Prozent der Befragten, dass sie den Kauf im Vergleich zum Mieten als vorteilhafter erachten. Während Dauermieter ein Leben lang an den Vermieter Geld überweisen, tilgen Käufer lediglich für eine gewisse Zeit ihren Baukredit. Ist das abgeschlossen, profitieren sie von Mietfreiheit oder regelmäßigen Mieteinnahmen. Diese sechs Aspekte sprechen für die Mietimmobilie:

1. Geringe Finanzbelastung:

Laut Angaben der Deutschen Bank muss ein Durchschnittshaushalt heute nur etwa ein Drittel des finanziellen Aufwands für Wohneigentum des Jahres 2000 aufbringen. Gründe seien in den mittlerweile gedrittelten Hypothekenzinsen sowie den gestiegenen Einkommen zu suchen. Zehnjähriges Baugeld ist derzeit schon für nicht einmal zwei Prozent Zinsen zu haben.

2. Solide Mietrendite:

Wohl und Wehe der vermieteten Immobilie hängt vom Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinkünften ab. Stark nachgefragte Metropol-Regionen ermöglichen gute Mietrenditen, sagt Eva Grunwald, Baufinanzierungschefin bei der Deutschen Bank. So seien bei Mietimmobilien – je nach Lage und Stadt – drei bis fünf Prozent Rendite möglich. In Bezug auf attraktive Mietrenditen sind derzeit auch kleinere Universitätsstädte aussichtsreich – dem doppelten Abiturjahrgang und der Wehrreform sei Dank. Ebenso interessant sind aufgrund der demografischen Entwicklungen Senioren-Wohnungen. Ob sich eine Wohnung rechnet, drückt die Bruttomietrendite aus. Ein Beispiel: Ein Objekt für 250.000 Euro bringt eine Jahresmiete von 10.500 Euro ein. Entsprechend beträgt die Bruttorendite dann 4,2 Prozent.

3. Das Finanzamt:

Die Bruttomietrendite ist allerdings nicht das einzige Kriterium. Unterm Strich sollten Käufer die Nettorendite im Blick haben. Die Ermittlung ist allerdings schwer durchzuführen. Denn die Kosten für Finanzierung, Instandhaltung und Verwaltung treiben die Kosten nach oben. Andererseits winken Eigentümern steuerliche Vorteile. Die Mittelbrandenburgische Sparkasse verweist darauf, dass die gesamten Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen der Mietimmobilie als Werbungskosten gelten. Eigentümer können diese Kosten also von den Mieteinnahmen abziehen. Wenn letzten Endes ein Verlust steht, reduziert das die Steuerschuld des Vermieters. Ziehen Sie hierzu am besten einen Steuerberater zur Rate.

4. Miete erhöhen:

Anders als bei den sinkenden Zinsen für Geldanlagen haben Vermieter die Höhe ihrer Mieteinkünfte in der eigenen Hand. Das Mittel lautet hier: Mietanpassung. Aktuell dürfen Vermieter einmal im Jahr an der Mietpreisschraube drehen, beispielsweise aufgrund einer Modernisierung oder der Erhöhung des allgemeinen Mietpreisspiegels. Innerhalb von drei Jahren sind Erhöhungen von bis zu 20 Prozent, in Ballungsräumen von bis zu 15 Prozent zulässig. Bei einer Vermietung an einen neuen Mieter darf maximal um zehn Prozent erhöht werden. Ein Schlupfloch bleibt allerdings: Erstvermietungen sind nicht von der Neuregelung betroffen. Kapitalanleger können daher neuangeschaffte Immobilien zu beliebigen Preisen vermieten.

5. Mehr im Alter:

Im Rentenalter lohnt sich eine Wohnung gleich doppelt. Ihnen gehört der Vermögenswert des Objekts und generieren daraus zusätzlich Mieteinnahmen. Laut Experteneinschätzungen verfügen dadurch Eigentümer im Ruhestand über einen um 30 Prozent größeren finanziellen Spielraum als Mieter in der gleichen Altersklasse. Die Mittelbrandenburgische Sparkasse rät Vermietern, ihre Finanzierung so zu planen, dass der Baukredit erst mit Eintritt in den Ruhestand endet. Die dann geringeren Renteneinkünfte senken die Steuerbelastung, entsprechend sinkt auch der Steuersatz für die Mieteinnahmen. Positiv daran ist, dass diese Zusatzrente nicht separat per Versicherung oder Banksparplan angespart werden muss, sie fällt bei der Tilgung des Hypothekendarlehens sozusagen als Nebenprodukt ab.

6. Sicherheit:

Vermietete Immobilien sind ein zentraler Bestandteil, um Vermögen aufzubauen oder es zu sichern. Außerdem sind Eigenheime wertstabil und bieten einen soliden Inflationsschutz. Denn die Wertentwicklung von Immobilien orientiert sich an der allgemeinen Preisentwicklung. Gehen die Preise für Waren und Dienstleistungen nach oben, so ziehen auch die Immobilienpreise an. Ähnliches gilt für die Höhe der Mieten.Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.

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