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bedeckt München

Immobilieneigentum Grundsteuer verfassungswidrig?

Die Politik wird wohl spätestens nach einem Eingreifen des Bundesverfassungsgerichts bei der Erhebung der Grundsteuer nachbessern müssen. Derzeit gelten immer noch uralte Einheitswerte.

Von Thomas Brummer, Biallo & Team

Mieter und Vermieter aufgepasst. Am Dienstag steht die mündliche Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts über die bisherige Grundsteuer an. Die Grundsteuer zahlen bei selbstbewohnten Immobilien die Eigentümer, bei vermieteten Objekten lässt sie sich über die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Die Richter sollen nun prüfen, ob die Methode mit Einheitswerten als Bemessungsgrundlage verfassungsmäßig ist. Ein Urteil wird noch nicht erwartet. Da das Bundverfassungsgericht bereits im Hinblick auf die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer entschieden hat, dass die Einheitswerte gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstoßen, ist davon auszugehen, dass es im Hinblick auf die Grundsteuer genauso entscheiden wird, heißt es beim Immobilienverband IVD. Der Branchenverband rechnet damit, dass die Richter die aktuelle Praxis für mit der Verfassung unvereinbar erklären und eine Frist zur Nachbesserung setzen. Für den Finanzminister geht es um Einnahmen in Höhe von 13 Milliarden Euro.

Steuerberechnung basiert auf Uralt-Daten

Bereits vor Jahren hat der Bundesfinanzhof eine Neuregelung angemahnt, weil die heutigen Vorschriften für offensichtliche Ungerechtigkeiten sorgen und somit gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz verstoßen dürften. Hintergrund: Die Ermittlung der Steuerlast fußt auf Einheitswerte aus dem Jahr 1964, die fortgeschrieben wurden. Im Osten Deutschlands liegen sogar Messgrößen aus dem Jahr 1935 zugrunde. In der Zwischenzeit haben sich jedoch die Preise in Berlin-Prenzlauerberg, Hamburg-Harvestehude oder München-Schwabing, völlig anders entwickelt als in der Provinz. Die derzeitige Grundsteuererhebung spiegelt also nicht die Entwicklung am Immobilienmarkt wider. Experten sehen also die Politik in der Pflicht, andernfalls könnte sie das Verfassungsgericht dazu veranlassen. Für Städte und Gemeinden ist das ein unbefriedigender Zustand, drohen ihre Bescheide auf rechtlich unsicheren Beinen zu stehen.

Es soll nicht teurer werden

Die positive Nachricht zuerst: Bei einer möglichen Reform geht es nicht darum, das Gesamtaufkommen zu erhöhen. "Einfach nur die heutigen Grundstückswerte mit den Einheitswerten zu vergleichen, ergibt nicht die neue Grundsteuer, sondern ist Unsinn. Wer behauptet, die neue Grundsteuer beliefe sich auf das 30-Fache oder noch mehr der heutigen Grundsteuer, ignoriert, dass sich die Steuerbelastung in unterschiedlichen Reformmodellen anders als heute verteilt", sagt Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier. Dabei werde auch unterschlagen, dass der Gesetzgeber mittels Anpassung der Steuermesszahlen korrigierend eingreifen könne. Zudem werde die kommunale Hebesatzautonomie missachtet. Auch in Zukunft soll jede Stadt und Gemeinde den Hebesatz frei festsetzen dürfen. Und auch die Länder haben eine Erhöhung der Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer ausgeschlossen.

Einfache Lösung soll her

Naheliegend scheint zunächst die Variante "Aktualisierung der Einheitswerte". Dafür müssten die Behörden aber in 35 Millionen Fällen die Verkehrswerte frisch ermitteln. Das wäre ein gigantischer bürokratischer Akt. Daher ist dieses Modell eher unwahrscheinlich. Die Länder haben sich im Bundesrat deswegen für etwas anderes stark gemacht. Dabei soll ein vereinfachtes Sachwertverfahren dazu dienen, die Kosten beziehungsweise den Investitionsaufwand bei Erstellung des Gebäudes abzubilden. Doch auch hier regt sich Widerstand. Johanna Hey, Professorin am Institut für Steuerrecht an der Universität Köln, hat in einem Gutachten festgestellt, dass der sogenannte Kostenwert auch verfassungsrechtlich bedenklich ist. Denn er setzt sich aus zwei höchst unterschiedlichen Werten zusammen: Während der Bodenrichtwert in etwa dem Verkehrswert des Bodens entspricht, hat der typisierte Sachwert des Gebäudes mit dessen Verkehrswert nichts zu tun. Je größer der Anteil des Gebäudewertes an dem Gesamtwert des bebauten Grundstücks ist, umso mehr würde sich der Kostenwert damit von dem tatsächlichen Verkehrswert entfernen. Gerade in teuren Gegenden könnte es daher zu Nachteilen kommen, fürchtet die CSU-Regierung in Bayern und der Hamburger Senat unter SPD-Führung. Beide Bundesländer lehnen die Bundesrats-Variante ab. Ein wieder anderes Modell bringt das Bündnis "Grundsteuer: Zeitgemäß!" ins Spiel. Es fordert eine reine Bodensteuer. Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, hält das vom Bundesrat bevorzugte Modell für extrem aufwändig und fürchtet erneut Ungleichbehandlungen, die Neubaumieten weiter nach oben treiben könnten. "Bislang hat es die Politik leider versäumt, die Reformalternative reine Bodensteuer ernsthaft zu prüfen", so Siebenkotten. Auch für Ulrich Kriese, Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Naturschutzbund Deutschland, hätte das Modell der reinen Bodensteuer seine Reize: "Wird nur der Bodenwert als Bemessungsgrundlage herangezogen, erzeugt dies einen Entwicklungsdruck auf baureife Flächen. Wer investiert, zahlt hinterher ? im Gegensatz zum Bundesratsmodell ? keine höhere Grundsteuer. Das unterstützt die nötige und gewünschte Innenentwicklung der Städte und Gemeinden. Für eine zeitgemäße Reform der Grundsteuer ist die Einbeziehung der Gebäude ein regelrechter Störfaktor." Verlierer dieses Konzept wären jedoch Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken.Baugeld-Vergleich: Verschaffen Sie sich einen Überblick über die aktuellen Baugeldkonditionen überregionaler und regionaler Anbieter.

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